第一章房地产和房地产价格讲解.pptVIP

房地产估价 本书内容提要 一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法 三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介 权利(rights) 利益(interests)收益(benefits) （一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。 地役权:  土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务，称为地役人。因此，地役，从需役地的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种负担或义务。  作为一种对他人土地的一种便宜性权利，地役权从取得方式或发生根据上有两个，一个是依据法律规定，一个是依据当事人约定。于是，地役权被分为两类：约定地役和法定地役。顾名思义，法定地役是依据法律规定产生的对他人土地的一种便宜性权利；而约定地役是依据当事人的约定而产生的对他人土地的一种便宜性权利 . （二）土地的概念 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。 从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 房地产的供求与价格 （二）房地产供给 供给的价格弹性 供给的要素成本弹性 房地产价格特征 * 房地产价格 3.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 4.基准地价、标定地价和房屋重置价格 如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。 * 房地产价格 5.总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积 。 练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？ * 房地产价格 6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元，余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际价格。（假设月利率为0.5％ ） * 房地产价格 7.起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。 * 房地产价格 8.保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。 9.补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 补地价的情形： 1、土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件。 2、土地使用者延长土地的使用年限。 3、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。 五、房地产价格 房地产与