中低收入者购房金融支持问题研究——暨住房公积金政策的福利经济学分析.pdf

中文摘要 本文是以拥有住房所有权比仅拥有住房使用权好为假设条件，关于支持中低收入者购置住房的 金融政策的研究。本文研究的目的不仅在于缓解目前居民，主要是收入水平较低的居民因为房价飙 升而买不起住房的矛盾，更重要的是致力于建立和完善支持中低收入者购置住房的长效机制。 本文共六章，其中正文部分为后五章。这五章内容分为两大部分，第一部分是运用相关理论进 行分析，并通过比较各国住房政策的实践，论证政府为什么要干预住房市场以及如何干预住房市场； 第二部分是在前一部分论证的基础上，概括了目前我国唯一的支持中低收入者购置住房的金融政策 ——住房公积金政策存在的问题．分析了造成这些问题的政策设计上(而非运行中)的原因，剖析 了造成这些问题的根本原因，并从福利经济学角度对公积金政策提出了改造建议。 本文的第一大部分包括第二章、第三章和第四章。这部分又以第二章和第三章为一部分，第四 章为另一部分。其中，前一部分主要阐述两个问题：一是中低收入者的住房问题需要政府干预，二 是政府干预中低收入者住房问题的有效方式是政策性住房金融。由此，文章以政府干预理论为逻辑 起点，首先论证了住房市场存在市场失灵，需要国家干预；同时由于政府的干预同样会出现失灵， 因而国家对住房市场的干预应该是有限的和适度的。再运用理论对住房市场进行分析，并通过对世 界各国住房政策的比较分析得出，政府对住房市场的干预是分层次的：对住房消费能力较强的“市 场强势”群体(基本上是中等及以上收入者)，应主张其依靠市场机制来解决住房问题，政府的作 用是规范市场机制；住房消费能力较弱的“市场弱势”群体(多是中低收入者和低收入者)的住房 问题则需要政府介入和干预——即得出了政府住房政策的一般目标。其中，针对消费能力晟弱的低 收入者，政府主要依靠财政手段建立和完善以“租住”形式为主的住房保障制度：针对有一定消费 能力，但又不足以仅依靠市场力量解决住房问题的中低收入者，政府主要采取金融手段支持其购置 住房——即得出了政府实现住房政策目标的一般手段。另一部分是第四章，主要是对住房金融性质、 作用的认识。首先本文认为，住房金融的本质只是提供融资便利，并不具有提高消费者住房支付能 力的功能，所以以逐利为唯一目的的商业性住房金融不可能起到支持中低收入者购置住房的作用。 相反，政策性住房金融不仅提供购房的融资便利，而且具有相对提高其消费能力的功能，因为政策 性住房金融支持中低收入者购置住房这种资产后提高了他们的收入能力，所以政策性住房金融才真 正具有“支持”的功能。这部分里，文章还重新总结了国际上普遍认同的三种典型的住房金融模式， 着重分析了各种模式下政府是如何发挥支持中低收入者购置住房的作用的，得出了政策性住房金融 发挥支持中低收入者购置住房的作用的途径和方式。 本文的第二大部分为第五章和第六章。第五章是分三步对目前我国唯一的支持中低收入者购置 住房的金融政策——住房公积金政策进行研究的。第一步，在广泛搜索文献资料的基础上概括出住 房公积金政策存在的问题：1、住房公积金归集率低；2、归集的资金使用不当；3、公积金政策优 惠少，井分析了造成这些问题的政策设计层面(而非政策运行层面)的原因。第二步，主要运用反 西南农业太学2005届硕士学住论文 证法论证了造成上述问题的根本原因——也就是住房公积金政策的根本性质——住房公积金政策 通常被认为是互助性的，而本文认为它因该是“助他性”的。第三步，按照“助他性”的原则改造 了现行政策，并以社会福利函数理论为基础设计了一个两期迭代模型：将每个参加住房公积金的社 会成员的一生分为两个时期：工作期和退休期。再将这些社会成员分成两类，～类是“富人”，一 生中只缴纳公积金而不申请公积金贷款，另～类是“穷人”，一生中既缴纳公积金又申请公积金贷 款。分别写出两类人一生中因为住房公积金政策的作用而改变了的效用函数——该函数包含了政策 变量：住房公积金缴交比例0和政策支持率x。然后以社会福利最大化为原则求出这两个政策变量 ——计算结果显示，它们主要与“富人”和“穷人”各自的收入水平和公积金储蓄利率水平与其它 资产收益率水平的比较有关，这即为作为社会管理者的政府设计和改造现行的住房公积金政策提供 了具体的和“客观”的依据。本文从社会福利的视角分析住房公积金政策是比较新颖的，所以特意 为论文加了副标题以强调这一点。另外，文章在最后还对如何保证公积金政策的支持作用得以落实 从资金筹集和资金使用两方面提出了建议。 关键词：住房金