第十章房地产估价长期趋势法资料.pptVIP

第十章 长期趋势法及其运用 第一节 长期趋势法概述 一、长期趋势法的含义 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。简要地说，预测就是由已知推测未知，由过去和现在推测未来。 第十章 长期趋势法及其运用 二、长期趋势法的理论依据 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估（通常是预测）某宗（或某类）房地产的价格时，可以搜集该宗（或该类）房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗（或该类）房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗（或该类）房地产的价格在估价时点（通常为未来）比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗（或该类）房地产的价格。 第十章 长期趋势法及其运用 三、长期趋势法适用的估价对象和条件 长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。 第十章 长期趋势法及其运用 四、长期趋势法估价的操作步骤 4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中“建立比较基准”的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 第十章 长期趋势法及其运用 长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。下面分节进行简要介绍。 第十章 长期趋势法及其运用 第二节　数学曲线拟合法 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里仅介绍其中最简单、最常用的直线趋势法。 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述： 第十章 长期趋势法及其运用 Y＝a＋bX 在上述公式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a，b的值通常是采用最小二乘法来确定。根据最小二乘法求得的a，b的值分别如下： 第十章 长期趋势法及其运用 第十章 长期趋势法及其运用 在上述公式中，n为时间序列的项数；∑X，∑X2，2Y，∑XY的值可以从时间序列的实际值中求得。在手工计算的情况下，为了减少计算的工作量，可以使∑X＝0。其方法是：当时间序列的项数为奇数时，设中间项的X＝0，中间项之前的项依次设为－1，－2，－3，…，中间项之后的项依次设为1，2，3，…；当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。 第十章 长期趋势法及其运用 ［例10-1］某城市某类商品房1999～2007年的价格如表10-1第3列所示。试利用最小二乘法拟合—直线趋势方程，并用该方程预测该城市该类商品房2008年和2009年的价格P337。 第十章 长期趋势法及其运用 ［解］令∑X＝0。已知，2＝9为奇数，故设中间项的X＝0，则X的值见表10—1第2列。 计算∑Y，XY，∑XY，X2和∑X2的值分别见表10-1第3、4、5列。 因此，描述该类商品房价格变动长期趋势线的方程为： Y＝a＋bX＝3522．22＋385．00X 根据该方程计算的1999～2007年该类商品房价格的趋势值见表10—l第6列。 预测该城市该类商品房2008年的价格为： Y＝3522．22＋385．00X＝3522．22＋385．00×5＝5447．22 预测该城市该类商品房2009年的价格为： Y＝3522．22＋385．00X＝3522．22＋385．00