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北京市物业管理办法——解读 《北京市物业管理办法》编写概述 1 3 《北京市物业管理办法》待完善细则 2 《北京市物业管理办法》重点条款解读 目 录 《北京市物业管理办法》编写概述 1 目 录 章节 分布 相关 链接 出台 历程 行业 背景 第一章4 第五章 8 第三章 8 第二章6 2010版 前期物业管理5-10条 业主、业主大会与 业主委员会11-18条 法律责任39-44条 总则1-4条 《北京物业管理办法》章节分布 第四章12 物业服务19-30条 物业的使用与维护 31-38条 第六章5 附则45-46条 第七章2 《北京物业管理办法》与相关法规链接 政府令[1995]第21号 《北京市居住小区物业管理办法 》 国务院 [2007]第504号 《物业管理条例》 建房[2009]274号 《业主大会和业主委员会指导规则》 政府令第219号《北京市物业管理办法》 立法目的：? 让业主尽快坐到小区主人位置 主席令第 六十二 号 《中华人民共和国物权法》 物业行业面临更大的市场和行业发展空间，给物业行业带来新的拓展任务。业委会将在物业企业发展中发挥更为广泛的作用。物业行业技术的运用及明显差异化服务的提供将成为企业致胜因素， 结论 《北京物业管理办法》与相关法规链接 3、 2010年4月6日，市政府第64次常务会原则同意《北京市物业管理办法》草案 出台历程 1、2003年北京市开始启动《物业管理办法》规章的调研 。 2、 2009年11月18日市政府法制办发布《办法》（草案），同日至2009年12月7日为向社会公开征求意见阶段。 12月，市政府法制办专门组织网民和业主代表与立法项目负责人面对面座谈会。 4、2010年5月27日《北京市物业管理办法》正式出台 ，10月1日正式开始实施。 《北京物业管理办法》出台历程 本市成立业委会现状：住宅物业项目3591个，730个小区成立了业主委员会，占20.33%。非住宅业委会37个。 本市物业公司现状：物业公司3074家： 一级104家； 二级271家； 三级2447家； 三级暂定252家 实施物业管理现状：实施物业服务项目5274个，面积40876.2万平方米，其中住宅3591个，面积32502.4万平方米。 1 2 3 《北京物业管理办法》出台行业背景 减少因开发商遗留问题对物业企业正常管理的影响。 解决业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范的问题。 减少因物业服务不规范，与业主要求差距较大产生的业主与物业服务企业之间缺乏合作信任的问题。 1 2 3 《北京物业管理办法》期待解决的现实问题 《北京市物业管理办法》重点条款解读 2 目 录 前期 管理 业主 大会 物业 服务 使用 维护 前期物业费将由开发商支付 《办法》规定：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。 重点条款解读---前期管理 解读：今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。什么时候成立业主大会并进行物业管理查验交接后，开发商才能撤退。 1 前期物业费将由开发商支付 重点条款解读---前期管理 1 背景：一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。今后验收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。 利弊： 利：减少因前期遗留问题给物业公司带来的各种困扰。 开发商为节约前期成本会主动推进业委大会成立，业主大会选聘新物业服务企业的行为会将许多优秀楼盘推向市场。 弊：开发商为降低前期成本，会采取直接聘请专业公司自己当物业公司，减少对外委托管理的楼盘。 商住区别管理业主可共同决定 《办法》规定：新规概述：新《办法》的第五条、第六条和第十一条明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上