韶关沃尔玛广场商业定位报告.ppt

项目定位 市场直击 规划、管理建议 销售模式及价格策略 项目分析 营销策略 我们的思维构架 营销模式与价格策略 销售模式策略 价格策略 销售模式建议 返租3年销售，超低首付。 销售模式的建议 除沃尔玛所占商业的面积不销售以外，其余商铺均可施行招商返租销售。为了保证合法，我们在销售的同时与客户签订委托经营合同（租期3年），取得经营权利，避免法律纠纷。 案例分析一：(一层铺位举例) 2518 516 3550 3034 143788 531300 22000 24.15 12.8 F130 号 实际每月月供款（元） 以租抵供盈余（元） 按８％每月返还租金（元） 10年按揭每月供款 首期款（26％） 总价(元) 单价（元/㎡） 建筑面积（㎡） 使用面积（㎡） 铺位号 即首付14万余元，月供3000元 = 24平方米的沃尔玛首层金铺，对目前韶关消费市场还是有很大的吸引力。 价格策略 立足市场，平开高走，塑造增值商业形象 价格策略： 商铺营销就象股市一样，“买涨不买跌”，只有增值的商业物业，才能使更多的客户自己持续购买,并介绍朋友购买。 成功营销的商业项目价格的走势往往都是一个渐渐高涨的过程：前期购买的客户通过价格的增长实现了一定程度的增值，坚定了他们的投资信心，通过他们可为项目形成了良好的口碑——本项目的一个增值的商业物业，树立良好的商业形象。 立足市场，平开高走，塑造增值商业形象 项目定位 市场直击 规划、管理建议 销售模式及价格策略 项目分析 营销策略 我们的思维构架 * 韶关·沃尔玛广场项目 营销定位策划报告 深圳市黑马房地产顾问有限公司 二OO七年十二月 项目定位 市场直击 规划、管理建议 销售模式及价格策略 项目分析 营销策略 我们的思维构架 市场直击 宏观市场环境分析 社会消费分析 韶关商业格局 商业市场特征 宏观市场环境分析 经济发展起步低，但近年保持平稳发展态势 韶关经济的持续发展、辐射能力的增强、知名度的扩大,其经济和消费 的格局发生了重大的改变，成为粤北充满活力的中心城市、为商业地产的 发展提供了良好的基础。 增12.3% 增12.1% 社会消费品总额 消费需求呈现稳步上扬的趋势，消费市场活跃度增强。 1. 韶关市近几年消费需求呈现稳步上扬的趋势,市场活力较强,交易额增幅明显。 2.来韶关旅游人口消费较同期增长较快，而居民外出消费人数相对减少，反映了韶关本土消费市场活跃度增强。 2006年韶关市区（不包括其他县市）社会消费品总额与结构 15.86 77.25 亿元 批发零售贸易业总额 14.89 12.58 亿元 住宿餐饮业总额 其中 15.71 89.9 亿元 社会消费品零售总额 12.4 83.06 亿元 第三产业 11.4 186.99 亿元 GDP 同比±% 累计 单位 类别 商业格局 商业中心西移成为必然,西河正孕育着一个新的核心商圈。 1.小岛商业因岛式地形及建筑布局的局限，难以扩张，商业中心西移成为必然。 2.西河集中了近20万的商业（10万为待进入运营面积），可预期韶关一个商业中心的格局将被打破，西河区域正孕育着一个新的城市核心商圈。 主要商业市场 主要百货商场及各类专业市场 永安南城 沃尔玛广场 城市广场 红星美居中心 风度广场 苏宁电器 华星购物商城 风度名城 中环广场 待进入运营 已运营 韶关现有主要百货商场及各类专业市场 太平洋电脑城 借鉴商业 风度名城个案分析 风度名城的规划和招商及经营管理都算做得可以，在一定程度上值得我们借鉴，但我们从专业的角度来看，他仍有许多可以改进的地方。因此我们在操作沃尔玛广场项目时应注意扬长避短。 一层128个，二层38个，三层111个 入场商家 282辆 实际可用停车位 扶手每层4个、垂直观光梯2个 电梯数目 3层 商业楼层 超市，精品服饰，鞋，化妆品，珠宝，皮具，体育运动类，通讯，餐饮 经营种类 中高 商业档次 大润发（约1.6万㎡） 主力店 精品百货+ 超市 商业性质 6万 商业总面积 熏风路与解放路交汇 项目位置 概况 对本项目的影响：正面大于负面 商业市场特征 ▉ 总体上看韶关零售业的主要业态是以传统街铺、社区超市及建材家居市场为主流，较缺乏现代商业业态；商业配置相对滞后于消费需求的现象，大型城市中心型商业前景看好. ▉ 中低端市场在数量上已经存在市场饱和现象，中高端市场严重缺乏。 ▉ 高端品牌资源稀缺在一定程度上抑制了消费需求，并造成一些中高消费者前往深圳、广州或其他商业发达地区购物的现象。 ▉ 风度名城经营状况良好，反映了大型体式商商业在韶关的市场接受度较高。 ▉ 全市没有大规模、高经营管理水平、高专业技术水平、环境良好的主题市场。 ▉ 全市尚无真正意义上的可以提供集购物、观光、休闲、娱乐、餐饮等于一体的多功能大型购