岸线价格评估方法及案例要点.doc

沿岸线的土地如何评估 一般江河岸线隶属于管理。例如长江各段岸线就对应着不同的岸线使用费（估计根据河道进深、距离入海口等等有关），以米为计算单位。如果你指的仅仅是岸线费用，偶想直接去查询相关的管理文件即可。如果你评估的沿岸线的土地价格，则除了按正常评估方法求出地价外，还需加入岸线使用费这个“隐性土地他项权”对地价的影响，用公式表示： V=V1+V2 V1——不考虑岸线影响时的总地价； V2——该宗地沿岸线的长度L * 单位岸线使用费。岸线使用费由上海市港口局下属的港政中心具体负责征收，全额上缴市级财政国库。征收对象为港口岸线使用单位。岸线使用费按市港口局核发的《上海港口岸线使用许可证》（含临时岸线使用许可证）所核定的岸线长度及规划的码头前沿线水深计征。岸线使用长度以米为计算单位（不足一米按一米计算）。不同的规划码头前沿线水深的岸线每米每季征收标准为：8米以上（含8米）水深，按90元计征；5米以上（含5米）至8米以下水深，按30元计征；2米以上（含2米）至5米以下水深，按10元计征；不足2米水深，按3元计征。政府行政机关、部队、公安、体育运动等部门、团体及国家财政全额拨付经费的单位，在所使用的岸线上从事非生产经营活动，免缴岸线使用费。对于因政策性亏损并由财政给予补贴的企业，经市财政核定，在亏损补贴期间其岸线使用费免缴。获准使用岸线的单位，其岸线使用费按批准使用岸线的下季度起缴纳。终止使用岸线的单位，其岸线使用费按批准终止使用岸线的下季度起停止缴纳。岸线使用费每季度缴纳一次，每季中间一个月的15日为该季最迟缴纳日。 根据《上海港口岸线管理办法》第十一条 凡获准使用岸线的单位，应当在取得《岸线使用许可证》后的一年内，投入建设或者使用。逾期不投入建设或者使用的，应当办理申请展期手续，展期为6个月。逾期不办理展期手续或者展期已满仍不投入建设或者使用的，上海港务局可注销其《岸线使用许可证》。 这是上海的。所以我认为，征费标准相当于取得费或者使用权费，实际情况还需要加上开发建设费用。 岸线资源价值评估 关键词：岸线 无形资产 评估 一、岸线资源应界定为无形资产 岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值，从无形资产的定义及其特点看，应界定为无形资产。它具有一般无形资产的共同属性： 1、非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值，不具有实体形态，是一种隐形存在的资产。 2、垄断性。岸线资源的使用权具有排它性，由特定主体控制和占有并需通过一定代价才能取得。随着港口岸线有偿使用制度的建立，岸线使用权人排他使用其拥有的岸线使用权并需为获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。 3、效益性。通常情况下，拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业产生更高的经济效益。 4、不确定性。岸线使用权能为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。这种不确定性与岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争强弱、国家宏观经济政策、产品性能与质量等诸多因素直接相关。 二、岸线资源价值评估的主要方法 （一）从纯理论角度出发，岸线资源价值评估适用一般资产价值评估方法： 1、收益还原法 收益还原法是指通过估算岸线使用权在合理收益期限内的预期收益并折算为现值，以确定岸线资源价值的一种资产评估方法。收益还原法适用于存在收益的岸线价格评估测算。收益还原法的基本公式是：岸线价格=岸线纯收益÷还原率。在此，将纯理论的最一般形式和可操作的两种表现形式表示如下： 情形1 纯理论的最一般公式 式中： P——岸线收益价格 a1、a2、a3…an——分别为未来各年岸线纯收益 r1、r2、r3…rn——分别为未来各年的岸线还原率 情形2 岸线收益永续且其他因素不变的形式 式中，p为岸线价格，a为岸线纯收益，r为岸线价格还原率。 情形3 岸线收益年期有限且其他因素不变的形式 式中，p，a，r之含义同前 n为岸线使用年期或岸线收益的年期 2、市场比较法 市场比较法，又称市价比较法或市场资料比较法，它是在求取待评估资产价格时，以条件类似原资产买卖实例与待估资产加以对照比较，从而求取待估资产价格的一种方法。由于我国尚未形成统一的岸线使用权交易市场，缺乏岸线市场交易价格，因此，该方法仅在理论上适用于岸线资源价值评估。这里例举两种简便实用、易于操作的公式： 公式1 加法比较测算公式 估价资产价值 = 交易实例资产价值×（1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5） 式中： K1为交易情况修正系数（有正有负，下同） K2为估价期日修正系数 K3为标准化修正系数 K4为区域因素修正系数 K5为个别因素修正系数 公式2 乘法比较测算公式 估价资产价值 = 交易实例资产价值×（1+ K1）×（1+ K2）×（1+K3）×（1+ K4）×（1+ K5）