市场比较法1技朮分析.ppt

第3章 市场比较法 基本要求： 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价 步骤，主要参数的确定方法。 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要 求。 了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 难点及重点 市场比较法相关概念和理论的理解 修正体系中相关修正系数的确定 第一节 市场比较法概述 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 理论依据：替代原理 其基本原理如下图1所示 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。 不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的