某市地块分析报告.docVIP

群力新区（NO.2010HTQ001） 地 块 分 析 报 告 2010年3月20日 目 录 一、项目概况 1、地块位置 2、地块经济技术指标 3、地块周边环境分析 二、区域规划分析 1、功能定位 2、整体布局 3、规划重点 三、区域市场分析 四、地块SWOT分析 五、产品建议 附：区域市场项目情况 一、项目概况 1、地块位置 本项目共涉及两宗地块，其中008号地块东临职工街，西临上江街，南临工农大街，北临光明大街。 087-1号地块东临融江路，西临朗江路，南临群力第六大道，北临群力第五大道。 2、地块经济技术指标 地块编号 用地面积 容积率 规划建筑面积 保守可销售建筑面积 （剔除廉租房与配套设施建筑面积） 建筑密度 绿地率 建筑限高 008 共计：99624.9平方米 其中住宅：89414.35平方米，商服：7957.54平方米，划拨廉租房：2253.01平方米。 ≤2.25 ≤253400平方米， 其中地上高层住宅≤103100平方米，地上多层住宅≤103100平方米，地上多层商服≤17900平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）29300平方米。 215978.03平方米 ≤25% ≥30% 80米 087-1 共计：183093.5平方米 其中住宅：171591.48平方米，商服：6990.13平方米；划拨廉租房:4511.89平方米。 ≤2.0 ≤451180平方米， 其中地上高层住宅（含部分配套设施）≤317700平方米，地上多层住宅≤34500平方米，地上高层商服≤13980平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）85000平方米。 353853.40平方米 ≤25% ≥30% 80米 起始楼面地价（剔除廉租房建筑面积与不可售配套设施建筑面积）： 008号地块：213100000/ (99624.9*2.25-253400*2% -3110)=986.67元/平方米 087-1号地块：556630000/(183093.5*2-451180*2%-3310)= 1573.05元/平方米 两宗地块合计：769730000/[ (99624.9*2.25-253400*2%-3110)+ (183093.5*2-451180*2%-3310)]= 1350.80元/平方米 3、地块周边环境 087-1号地块 地块东北侧有水系穿过，此水系分别与北侧的内河公园及东南侧雨阳公园相连。 地块北侧隔群力第五大道，三块规划综合用地环抱着的水系为翠湖，翠湖是东环水系的源头。由此再向北，即为规划中的群力CBD。 地块东西两侧，朗江路以西及融江路以东目前规划均为居住用地。 地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学三中以及建设中的哈尔滨医科大学附属第一医院群力分院。 地块周边区域内分布着四大主题公园：雨阳公园、湿地生态公园、内河（翠溪）公园以及体育公园，其中雨阳公园、内河（翠溪）公园（一期）已经于去年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于今年内陆续完工。 地块未来交通条件便利，经群力第五、第六大道均可以直接抵达规划中的三环路并直通建设中的三环西桥。 008号地块 地块东侧为已经建成的美辰家园小区。 地块北侧规划为居住用地，规划中的书香公园也位于地块北侧。 地块西侧目前规划为居住用地和教育用地。 二、区域整体规划 功能定位21世纪具有国际竞争力的，集居住、商贸、游憩为一体的，现代化、生态园林新城区，成为国际冰雪文化名城的载体系统之一。规划重点1）、构筑哈尔滨市中央商务区(CBD)2）、构筑哈尔滨市生态游憩商务区 (RBD)　　3）、营造国际冰雪文化名城的重要载体系统　　4）、构建一流寒地生态社区　　5）、配套建设一流现代化新区基础设施系统总体布局群力新区由城市三环路和延伸的康安路划分成九个功能体，并形成簇状的组团模式，各功能体由中央商务区(CBD)、游憩商务区(RBD)及相应的生活区构成。新区在空间结构布局上采用两轴、两核、一带、七片的空间格局。两轴为交通轴线和景观轴线，其中交通轴线由康安路和规划三环路组成；景观轴线主轴为齿轮路--体育公园，次轴线为查家屯--游艇码头。两核为商务核心区和行政管理核心区。 一带为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园。七片为新区7个居住功能组团。 产品舒适度普遍优于旧城区内项目。 目前群力新区内大多数项目容积率不超过3.3同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。 2009年市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。 2009年政府在大力投入群力新区基础设施建设的同时，也加大了群力招商引资的力度。 随着三环西桥开工建设以及新区内多个公园、景观广场、大型购物中心、文化产业基地等一系列工程相继开