(参考)招商实战技巧招商整体解决方案与思路.pptVIP

风险六：片面追求最大 　　部分商业地产项目开发商认为项目规模越 大越好，于是片面追求中国第一，亚洲最 大等概念的炒作，盲目攀比规模和体量， 而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支 撑。 判断一个Mall的规模是否适度取决于三方面因素 1、商业地产项目周围是否有足够市场需求支撑； 2、商业地产项目与其规模相适应的市政配套是否合 理完善； 3、商业地产项目否具有足够的吸引力，有形的建筑 空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡 量标准。 风险七：盲目照搬榜样 　　凡成功的商业地产，都有其独特的人文历 史、地理环境、开发模式等，经得起长时 间考验。 . 　然而很多开发商只看到一些销售成功的实 例以及商业地产带来的巨大利润，盲目模 仿照搬，轻信榜样的力量，忽视了案例成 功的很多特殊因素。 如北京中关村某商城，其销售时适逢市场 流行商铺投资热，因此商铺销售火爆、身 价暴涨。 . 于是引发了更多开发商的商业地产投资热 情，其结果是投资者回报率降低，纷纷转 让甚至空置商铺。 风险八：重建筑设计轻商业规划 　　大型商业地产项目的特性除投入资 金大、周期长之外，另一特点是招 商应先于设计。 国外Shopping Mall多是等80%以上主力店 确定后才开始整体设计工作。 . 发展商在未明确商家的情况下就开始设 计，往往会因缺乏定向设计依据，盲目的 规划设计只能增加前期成本和后期招商难 度。 -风险九：忽视商业开发专业化需求 　　商业地产项目由于其体量大、投资高、回 报周期长等特点，大型商业设计是特殊专 业中的专业领域。 . 国内现有发展商多由住宅产品起家，商业 地产明显区别于住宅开发，开发模式更加 复杂，完全不能套用。 风险十：交通弊端阻截客流 交通的畅通和人流的多少，是衡量一个商 业地产项目成功与否的标准。 . 一个商场如果日客流量达20万人，那么商户 的车加上客户的车一般需要2000～2500个车 位才能容纳。 . 但据了解，目前很多商业地产项目绝大多 数停车场，所设车位一般都只在30～280个 之间，特大型的停车场车位也不过800～ 1000个，与商业项目规模根本无法配套。 如北京某大型Shopping Mall就因消防设计 不符合规范而卡壳，被迫做出方案调整， 浪费了大量时间、精力。 . 因此只有擅长大型商业建筑规划设计，拥 有丰富设计经验的专业设计机构，才能在 设计中少走弯路，节约时间和成本。 风险十一：招商不专业 .商业地产招商人员多来自中介，形 成招商不专业招了也白招，留下后 遗症害死发展商。 风险十二：招商难度大主力店开业后小主力还没有 影子 招商的难度大主要原因在于如下四个方面： . 1、项目建设期较长，主力店群对项目业态 变化趋势把握不住，不容易与开发商结成 合作联盟。 . 2、装修进度影响中小店群的入驻。虽然有 项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有 一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场 地发展新的分店。 3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决 策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的 商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对 于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店 或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能 不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或 同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影 响了整体的经营。 . 在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外， 这一点也是考虑的重点。 4、营运商较低的知名度和缺乏经 验，使招商难度进一步提高。 2、实战兵法-主题突出结构合理 MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功 能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超 市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位 于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享 受。 ３，实战兵法-商业地产项目商业业态 是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营 模式或营业形态。 . 商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用 各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的 成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营 业项目所进行的规划。 . 商业地产项目业态规划是一个商业项目整体性的、 具有战略意义的商业组合，它综合反映了该项目 的整体定位和特色。 5、招商难度 . （1）项目建设期较长，主力店群对项目业 态变化趋势把握不住，不容易与开发商结 成合作联盟。 . （2）装修进度影响中小店群的入驻。 . 虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担 忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适 合的场地发展新的分店。 （3）功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决 策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的 商店或服