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试论房地产企业的财务管理 　　摘 要 房地产企业经历了飞速发展后，已经成为国民经济的重要支柱性行业。近年来，国家多次推出限制房价、提高贷款利率、限制购房等房地产调控政策，使房地产行业的发展受到了遏制。2014年下半年以来，国家对房地产政策的逐步放松，给企业带来新的发展机遇。财务管理作为房地产企业管理的核心内容需引起重视。本文主要对房地产企业的财务管理问题进行了分析探讨，重点探析新形势下加强房地产企业财务管理的对策。 　　关键词 房地产企业 财务管理 成本管控 资金管理 　　一、前言 　　房地产企业自我国加入世贸组织以来，随着经济的快速发展，在短短的几年时间内，获得了很大的发展，已经成为国民经济的重要支柱性行业。然而，进入2012年之后，由于国际环境以及国内环境的相继变化，我国经济的增长速度开始持续放缓，与此同时，我国开始对于房地产行业进行越来越严厉的调控，在这样前所未有的严厉政策手段和力度下，房地产企业开始面临着越来越大的挑战，挑战和机遇往往都同时降临。虽然2014年下半年以来，我国对房地产行业放松了调控，让其市场化发展，但调控造成的影响短期内依然存在。在如此复杂的背景下，越来越激烈的竞争也在房地产企业之间开展，房地产市场开始出现分化，房地产企业也积累了巨大的财务风险。2013年底，商务部研究院信用评级与认证中心与《经济参考报》联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》披露，房地产行业已连续多年位居财务风险最高行业之首。在这种形势下，房地产企业想要在复杂的环境下谋求发展，不断科学合理地加强企业的财务管理，从而全面提高企业的内部经营管理效率，在防范财务风险的方面也进一步加强，对于房地产企业来说就显得非常重要。 　　与其他行业相比，由于房地产企业具有社会关注度高、投资周期长、投资成本高，资金投入大等特点，受到国家产业、税收、金融政策的影响更大，面临的各种意外因素也更多。这对企业经营管理的要求更高，需要对行业发展的判断更有预见性，相应的投资决策、成本管理、财务管理也更重要。本文主要对房地产企业的财务管理问题进行了分析探讨，重点探析新形势下加强房地产企业财务管理的对策。 　　二、房地产企业存在的财务管理问题 　　（一）成本管控工作较粗，缺乏全过程成本控制，缺乏目标成本和动态成本意识，成本管控与财务管理关联度不高，财务对成本的过程监控较为薄弱 　　在中国房地产企业发展的过程中，企业的项目管理者大多都出身于工科专业，这些管理人员对工程较为熟悉，更重视投资进度和项目完工，但对于财务管理的认识不够。因此，他们的决策所表现出来的行为，就往往是普遍不太重视企业的财务管理工作。这就从根源上埋下了企业在发展过程中对于财务管理问题缺失的根源。由于管理者在自身主观意识上没有给予企业财务管理应有的重视，他们多半认为财务管理只是收款、付款、报销以及工资发放的初级阶段上，而对于真正在企业财务管理相对专业的成本控制以及风险防范等方面的重视度不足。因此，房地产企业的财务管理部门在日常工作中，更多的是会计记账，对于利润管理往往只是事后算账，没有参与到项目规划、可研性研究、设计及工程投标的全过程中去，没有在企业的发展中真正发挥其应有的作用。只有管理者在企业的决策中加强财务管理，财务管理工作才可以在一定程度上发挥其最大的效用。 　　另一方面，项目的前期调研、设计、成本测算、施工一般由不同的部门负责，各部门各自为政，缺乏成本全过程控制的成本理念。前期调研流于形式，未进行充分的财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险。可行性研究对于一个项目的成败起着关键作用，需在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定工程的开工进度。在可研阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，尽量减少开发的资金投入，降低资金成本，顺利完成项目。 　　在前期调研可行的前提下，设计是成本控制的第一步。设计是产品全面造价管理的关键。目前普遍存在开发商对设计环节不够重视，在设计阶段，图纸的质量不高，设计周期短，变更较频繁，使得后期工程难度较大。不成熟、不科学的设计导致后期返工严重，出现后期的相关设施无法配套，种种矛盾出现，影响进程，同时也在无形中增加了成本。另外，还存在着施工阶段成本控制严密，却忽视了招标环节和合同管理环节的成本控制，无形中增加了项目成本。 　　由于成本控制未贯穿于项目全过程，项目开发周期较长，期间的政策变化也会对成本产生影响，在此过程中，成本管控未进行动态管理，而由于房地产发展较为迅速，缺乏对房地产开发流程熟悉的财务管理人员，财务管理也无法参与到项目全过程，导致成本测算对于产品的利润管理缺乏足够的专业性。 　　（二）资金管理要求较高，目前的财务管理水平仍需提高 　　房地产行业是资金密集型的行业，在房地产开发过程中如何提高财务管理