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房地产开发经营过程中的多元权益冲突解决 　　【摘要】房地产开发经营中，常因不同主体针对同一标的房屋主张权利而引发权益冲突。对这些冲突的解决，现行研究大多停留在民商法上的成因和确立权利优先受偿顺序的解决方法层面，存在对一方主体权益保护有余而对其他主体权益关注不足的问题。以经济法视角通过制度创新，可弥补民商法调整的不足，实现多元权益的一体保护。 　　【关键词】房地产开发经营 多元权益冲突 一体保护 　　【中图分类号】DF417 【文献标识码】A 　　近年来，在房地产开发经营过程中，商品房的开发、建设、融资、销售等不同参与主体对同一标的房屋主张权利而引发权益冲突的诉讼案件和信访案件明显增多。为解决这些纠纷，最高人民法院针对现行立法的不足，制定了相关司法解释，为实践中此类案件的判决和信访纠纷的处理提供了明确的法律依据，一定程度上起到定纷止争的作用。一般来说，通过增设法律规范和加强司法审判，会对房地产开发经营过程中参与主体的相关行为起到一定的规范引导作用，从而减少房地产开发经营过程中多元主体权益冲突的发生，但实际上，这类冲突并未因此减少。究其原因，笔者认为，这不仅需要从法律制度规范本身寻找答案，也要对引起权利冲突的行为层面进行深入分析，从而找到破解难题之道。 　　房地产开发经营过程中存在的多元权益冲突 　　房地产开发经营具有投资额大、资金占用周期长、涉及法律关系复杂等特点。房地产开发经营过程中，以房地产开发企业为中心，通常有被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者等多元主体参与其中。房地产开发企业为完成征地拆迁、用地取得、工程建设、商品房销售、前期物业管理等多个阶段的工作，常常与被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者、承租人等多元权益主体建立合同关系。 　　基于合同约定或法律规定，这些合同主体往往针对同一建筑物产生的不同权利。例如，被拆迁人基于与房地产开发企业订立的拆迁安置协议，享有对房地产开发企业开发建设的特定房屋的安置权。贷款人（通常有银行、小额贷款公司等）基于与房地产开发企业订立的借款抵押合同，享有对房地产开发企业开发建设的在建工程抵押权。建设工程承包人基于与房地产开发企业签订的《建设工程承包合同》或《以房抵顶工程款合同》，对其所建工程依法享有的工程价款优先受偿权或抵顶房屋的请求权。依购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖/预售合同》，购房人依法享有对合同标的商品房的请求权，或在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，依法享有取得合同标的商品房的优先权。贷款人或担保人（通常为置业担保公司）基于按揭贷款《担保合同》或《反担保合同》，享有对抵押标的商品房的优先受偿权。这些不同主体的权利一般情况下并不必然产生冲突，但是在房地产开发企业就同一标的商品房作出上述两项及以上交易安排时，权利冲突就会发生。实践中，房地产开发企业就同一标的商品房先抵后卖，一房二卖或多卖，以及因拖欠工程款，在抵押权人、购房人、工程承包人之间发生多元权益冲突的现象并不少见。将特定化的安置房屋再出售或顶账，将建成的车库先租后卖、或抵顶工程款等也时有发生，这些情况下，都会产生多元权益冲突。 　　多元权益冲突的民商法解决途径及不足 　　对于房地产开发企业就同一标的商品房作出的前述两项及以上交易安排时，所引发的权利冲突，现有民商法主要有两个解决途径：一是通过立法直接规定某些权利属于优先权，从而使相关权利人，在发生权利冲突时，具有就标的商品房优先受偿的权利。包括：第一，在房地产开发项目建设过程中，建设工程的发包人逾期支付工程款，经催告在合理期限内仍不支付的，承包人依据我国《合同法》第二百八十六条规定，享有就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。第二，在房地产开发过程中，房地产开发企业以在建工程抵押融资贷款，则贷款银行有权依据《中华人民共和国担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。依上述法律规定，在商品房销售（包括预售）过程中，购房人按揭贷款以房抵押，作为抵押权人的贷款银行或置业担保公司在购房人未履行偿还借款义务或承担担保责任后，同样享有对抵押房产优先受偿的权利。 　　二是通过立法和司法解释，规定在发生权利冲突时不同权利的优先顺序。第一，我国《物权法》针对以同一房屋向两个以上债权人抵押发生权利冲突的情形，在第一百九十九条规定了“抵押权已登记先于未登记；均未登记的按债权比例受偿”处理规则。通过立法，为房地产开发企业就一房多抵情况下的冲突解决提供了法律依据。第二，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件[2003]7号司法解释，针对拆迁人将作为补偿安置的房屋另行出卖给第三人的情形，规定被拆迁人具有优先于买受人取得安置房屋的权利。这一解释性规定，有利于被拆迁人与买受人之间的权利冲突的解决