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房地产税基争议处理机构建设研究 　　目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象。在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节。房地产税基争议与交易密切相关，所以，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，经常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。当房地产处于买房市场时，买方比较强势，则房地产交易环节各种税费不易转嫁。 　　未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，如果该房产只是业主自住，那么房地产税是不能转嫁的。当然，如果业主的房地产用于租赁或其他经营用途，则其可能将房地产税转嫁给租客或其他消费者。不管能否转嫁，与以往相比，事实上都增加了业主的税负。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性，在此背景下，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。 　　2015年10月1日起，重庆市开征个人住房的房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。重庆开征房地产税，具有一定的示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要建立房地产税基争议处理常设机构以应对新形势和新局面。争议处理机构应该覆盖评估层面、专家调解层面、征管层面和诉讼层面，以科学、专业、合理、平等的方式来处理房地产税基争议。 　　一、评估层面 　　在房地产税基争议处理的机构中，评估层面的机构侧重于评估技术上的解释与复核工作。一方面是给房地产纳税人给予技术上的解释，回复各种咨询，提供各种帮助；另一方面，对于提出复核申请的房地产纳税人，派出专业技术人员，对其提出异议的物业进行复核，以纠正可能存在的评估缺陷。 　　1.咨询与解释 　　首先在人员配置方面，咨询与解释工作因为是接触业主的第一线，所以，需要有建筑、估价、法律、传媒、税收等综合性知识的人才，以便达到优质的沟通效果。房地产的纳税人围绕着房地产所提出的问题丰富多样，有提问评估技术的，有提问税率标准的，有提问法律问题的，有提问建筑形态等问题的，这样，咨询人在负责解答时，需要从多方面进行知识储备，并对各种问题了然于胸，确保问答的满意度。 　　其次，行为规范。在窗口咨询中，因为是面对面的沟通，所以咨询人员要着装整洁，和颜悦色，表达流畅；在电话咨询中，尽管不是面对面沟通，但从电话的语气、语调、语速，仍然是咨询人员形象的表征，需要从严要求；在邮件、留言、QQ咨询中，措辞要严谨、条理、简洁、清晰，使问题解决高效明了。 　　再次，其他技术的支持。多应用“互联网+”思维解决问题，广泛使用新媒体技术、移动互联网技术、三维GIS技术、综合信息平台等，多渠道解决房地产税基争议问题。 　　最后，要将持续进行学习常态化。因为知道更新越来越快，各种新问题、新知识、新概念层出不穷，争议处理专员的继续教育要常抓不懈，要坚持不断学习，使继续教育常态化。 　　2.价格复核 　　纳税人如果就房地产税基向评估机构提出争议，评估机构受理后，要安排专业评估技术人员进行复核。价格复核涉及到现场查勘、信息采集、数据校正、模型调整、报告撰写、呈批报告、数据上传等复杂而繁琐的工作，需要配备足够的专业评估技术人员。 　　综上所述，房地产税基争议处理在评估层面，至少要保证足额配备注册房地产评估师、IT技术人才、法律人才、传播专业人才和其他辅助性人才。 　　二、专家调解层面 　　专家调解层面主要是负责房地产税基争议调解。专家所进行的争议调解不同于法院的庭前调解，专家所开展的调解是民事调解，而法院所进行的庭前调解是行政调解。在民事调解中，争议双方共同信任房地产评估专家委员会，由房地产评估专家委员会组织专家进行中立调解。 　　建立专门的房地产税基争议调解室。争议调解要在严肃的场地空间进行，争议双方以平等的身份参加调解。而负责调解的专家要秉持公平、公正的立场，主持调解工作程序进展。争议调解室要配备相关的设备，提供良好的调解条件。 　　要规范流程，严格纪律。要对整个调解过程以记录表形式进行记录，并明确调解结果，经双方签字后再确认。评估专家要坚持流程公正，让双方充分阐述理由。严禁任何偏袒，注意廉洁调解。 　　遴选评估专家，建立专家委员会，形成专家库。从专业的房地产估价师中间，遴选出作风正派，工作严谨，为人正直的资深估价师组成专家委员会。由秘书处根据争议提起的具体情况，推荐1-2名调解人。同时，要坚持回避制，如果当事人提出要回避的名单，则秘书处要审核申请，如无特别原因，应该尊重申请人的要求，同意回避相关人。 　　三、征管层面 　　征管层面是房地产