房地产开发—交易（补充版）10.29.docVIP

目录 一、房地产开发前期准备阶段 1 1、工商登记 1 2、项目可行性研究 1 3、土地出让 2 4、建设工程招投标 4 5、建设用地钉桩测绘 6 6、规划方案设计 7 7、环境影响评价 12 8、交通影响评价 12 9、节能评估 12 10、地质灾害危险性评估 13 11、地震安全性评价 13 12、考古勘察 13 13、水土保持评估 13 14、建设项目水资源论证 13 15、工程勘察设计 14 16、工程测量 14 17、建设用地规划许可证（印花税） 14 18、建设工程规划许可证（印花税） 14 19、施工、监理合同（印花税） 14 20、建设工程施工许可证（印花税） 15 21、防空地下室异地建设费 15 22、施工图审查费： 15 23、物业评估费 15 24、建材发展补充基金 15 25、新型墙体材料专项基金 15 26、散装水泥专项基金 15 27、竣工验收档案保证金 15 28、城市基础设施建设费 15 29、担保费 15 30、商品房预测绘 15 31、工程造价咨询 16 二、房地产开发建设工程施工阶段 17 1、建筑安装工程费 17 2、基础设施建设费 17 3、排污费 17 4、地下水资源费 17 5、在建工程抵押贷款抵押评估费 17 6、合同预算审查工本费 18 7、质量管理监督费 18 8、工程监理费 18 9、规划放线、验线费 19 10、占道费 19 11、临时用水费 19 12、临时用电费 20 13、绿化补偿费 20 14、电气防火检测费 20 15、节能检测费 21 16、水质化验检测费 21 17、避雷装置安全检测费 21 18、竣工验收备案 21 19、《实测报告书》备案 21 20、竣工档案保证金 21 三、房地产开发销售阶段 22 1、预售 22 2、房屋登记 22 3、其他费用 23 房地产开发过程交易环节梳理 ——以房地产项目公司为例 由于房地产开发过程周期长、涉及部门和行业较多，并且整个开发流程中存在大量交易行为，期间的关系也较为复杂。为摸清房地产开发过程中的交易环节及费用标准，我们以现下最多的房地产开发项目公司为例进行梳理，并在此基础上进行发散和补充。 本次梳理以房地产开发进程为依据，将房地产开发分割为前期准备阶段（获得《建筑施工许可证》前）、房地产开发建设阶段（综合竣工验收前）、房地产开发销售阶段（获得《预售许可证》至完成初始登记），进行梳理，成果当中不仅包含房地产开发主体同法人单位之间发生的交易行为，还包括政府管理中同房地产开发主体之间发生的相关费用。 一、房地产开发前期准备阶段 1、工商登记 （1）开业登记费 注册资金1000万以下（含1000万元）的，按注册资金总额的0.8‰缴纳；注册资金超过1000万元（不含1000万元）的，超过部分按0.4‰缴纳；注册资金超过1亿元的，超过部分不再缴纳；开业登记费最低为50元。 （2）工商营业执照（印花税） （3）营业账簿（印花税） 2、项目可行性研究 （1）房地产开发项目代可行性研究费 建设项目前期工作咨询收费标准 依据：《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 计价格[1999]1283号 ①按建设项目估算投资额分档收费标准 单位：万元 估算投资额 0.3－1亿元 1－5亿元 5－10亿元 10－50亿元 50亿元以上 一、编制项目建议书 6－14 14-37 37-55 55-100 100-125 二、编制可行性研究报告 12－28 28-75 75-110 110-200 200-250 三、评估项目建议书 4－8 8－12 12－15 15-17 17-20 四、评估可行性研究报告 5－10 10－15 15-20 20-25 25-35 ②按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 行　　业 　　　　　　　　　 调整系数 一、行业调整系数 　 1.石化、化工、钢铁　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1.3 2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤　　　　 1.2 3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器） 1.0 4.林业、商业、粮食、建筑　　　　　　　　　　　　　　 0.8 5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程　　　　　　　 0.7 二、工程复杂程度调整系数　　　　　　　　　　　　　　 0.8-1.2 ③工程咨询人员工日费用标准 单位：元 　　　咨询人员职级 　　　　　　　　 工日费用标准 　一、高级专家 　　　　　　　　　　　 1000－1200 　二、高级专业技术职称的咨询人员　　　 800-1000 　三、中级专业技术职称的咨询人员 　　 600-800 建设项目前期工作咨询收费标准（补充） 依据