营销策划-商业综合体-太仓商业项目定位开发策略与营销建议21页.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * * * 太仓上海东路综合体项目定位与开发策略 (项目整体定位、开发策略) 谨呈：太仓亿丰置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归上海基盛地产顾问股份有限公司所有，未经上海基盛地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010年2月28日 项目解读 开发背景 建筑布局 业态建议 功能定位 项目定位 解决问题的技术思路 市场环境 形象问题 规划解读 项目地处接轨上海的咽喉要位，内外交通便利，开发背景浓厚，有良好的商务商业发展前景 项目解读 1 项目地块 沿江高架入口 太仓市政府 截止2008年底，开发区共引进各类项目近2000家，总投资近500亿人民币，其中外资项目413家，总投资近50亿美元。 电子信息、精密机械、汽车配件为主 房地产、娱乐休闲、生活服务为辅 开发商集多元产业于一体，成功有效的整合了商业地产开发三要素 开发背景 2 亿丰家具 成功开发：房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易各产业项目 传统商圈以百货、餐饮、服务等零售业态为主，缺少集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲诸功能于一体的现代一站式购物中心 市场环境 3 人民路商业街 沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等； 50-99平方米之间的商铺所占比例较大 商铺租金在5-6元/平方米/天； 售价在14000-15000元/平方米；零售类经营情况较好 新华西路商业街 沿街商业主要集中在北面，南面多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主； 50-99平方米之间的商铺所占比例较大 商铺租金在4-5元/平方米/天；售价在12000-13000元/平方米；餐饮类经营情况较好 县府街商业街 商业人气较足；整条商业街以零售类为主 50-99平方米之间的商铺所占比例较大 商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在 2.5-5元/平方米/天；售价在10000-13000元/平方米；零 售类商户经营情况相对较好 县府街商业街 人民路商业街 新华西路商业街 第五季百货 新世界百货 华联商厦 肯德基 * 项目定位-内涵挖掘 重新定义太仓商圈格局的都市综合体 太仓城市化进程的必然体验 功能支撑： 服务及配置较高的公寓产品 写字楼商务领先产品 寻找凝聚力 年轻活力的需求体验 功能支撑： 商业体验中心 中心休闲广场 寻找自豪感 接轨上海挺进长三角的时尚召唤 功能支撑： 商业体验中心 寻找驱动力 * 个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群 Mall 都汇——重新定义太仓时尚格局的活力生活体验中心 一个从未在太仓出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨 * 我们带来时尚，引领一种充满活力的生活方式 太仓副中心集商业、办公、中小户型公寓、户外休闲广场于一体的城市时尚活力体验中心体系 充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时 尚公寓 一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心 一个具有产业引导性的标杆产业商务平台 一个活力四射的中央休闲广场 一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店 项目解读 开发背景 平面布局 业态规划 开发策略 项目定位 解决问题的技术思路 市场环境 开发问题 规划解读 依据土地属性产生的私密性、人流导入性、形象昭示性等价值因素，将项目地块分成四块区域，分别适宜发展不同业态的产品 平面布局 1 娄 山 南 路 上海东路 地块A 地块B 地块C 地块D 地块A处于项目的最南部，私密性较好，无噪音污染，土地平整且面积较大，建议向中小户型公寓住宅产品方向发展。 地块B处于项目的中部，距离上海东路较近，有一定人流进入性，建议规划为商铺。 地块C处于项目的最北部，且位于整体地块的西北部和东北部，形象昭示性好，有一定标杆价值，切利于做分流动线分割，适宜做成写字楼类的办公产品。 地块D处于项目的北部中央，易于吸收来自己上海东路的主要消费人流，考虑到形象昭示性较强，建议发展为中央休闲商业广场，以进一步提升商业价值。 充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓 业态规划 2 地块 物业功能 体量（M2） 说明 A 多层住宅 16000 2栋6F90-平住宅 销售 小高层住宅 54000 6栋15F50-130平住宅 销售 景观小品 - 通过景观节点小品及园区绿化的着力打造强化休闲的元素、高标准内部装修 排布示意 兵营式排布，主景观节点与主景