营销策划-养老公寓-中原-2008年北京曜阳老年公寓营销策划方案.pptVIP

经 营 方 案 3 4 租 售 明 细 产 品 分 析 经 营 总 则 产 品 定 价 产品设计 优势层 稀有大面宽、短进深 户户明厨明卫 通透设计，面积适中 空间动静划分合理 动线合理，真正宜居 组织/企业品牌 区域环境 自然景观资源丰富； 环境指标京城最优； 高速交通快速发展； 公认的京城最佳旅游、休闲、度假、养生区域。 红十字——中国第一公益慈善品牌 城建集团——国有企业500强 具有较强的社会影响力 拥有社会资源整合优势 项目位置 障碍层 距离市区较远； 非本地购房者置业多作为第二居所。 市场成熟度 老年公寓整体市场尚处于发展阶段； 本区域老年公寓市场空白； 社会接受度尚需培养。 项目规模 本项目共计420套住宅，规模效应不明显； 产品分类较多（酒店、多层、跃层、联排、独栋），但各类数量均不大，后期推广会有一定局限性。 经 营 方 案 3 4 租 售 明 细 产 品 分 析 经 营 总 则 产 品 定 价 市场参考法 市场尚不成熟，还处于发展阶段 市场有少数相似项目可作参考 非利润最大化 需保证一定回款速度 参照市场典型产品，合理区 分本项目产品等级，并结合 项目回款试算 租 金 售 价 市场存在足量购买力强、对价格敏感度不高的消费者 本项目具有明显的差异化优势 产品数量有限，市场乐观 需保证一定的投资回报率 撇脂定价法 在现有市场水平基础上增加一 定涨幅（涨幅根据产品稀缺程 度确定） 出租部分 租金 C区（1/3） 300-400元/天 出租部分 会员费 月租金 团体月租金 散客月租金 C区（2/3） 10万元（标间） 2000元 2000元 8000元 20万元（套间） 2000元 B区 30万元（一居） 3000-4000元 3000-4000元 12000元 40万元（两居） 3000-4000元 G区 50万元（一居） 4000-6000元 — — 60万元（两居） 4000-6000元 （一）租金明细 根据市场调查研究，制定出会员费区间（10-60万），按层级分别对应C区、B区、G区。会员月租金参照现有市场水平，维持中高档次（同时考虑会员费的影响）。散客价格为会员价格的4倍。 出售部分 面积（㎡） 价格（元/㎡） 总销金额（元） B区 3498.8 6500D、E、F、G区 18183.4 12000 218200800 H区 3639 20000合计 25321.2 12389.74 313723000 （二）售价明细 密云区市场水平沿用前期报告（已作汇报，此次不作累述）。不同类型产品根据市场稀缺程度（联排独栋普通住宅）确定涨幅大小。 市场水平 涨幅 定价 独 栋：12000 67% 20000 联 排： 6450 86% 12000 普通住宅： 5500 18% 6500 注：本项目预计08年12月开售，独栋进入09年后销售，故涨幅应考虑市场自然增常率因素。 营 销 执 行 5 出租策略 销售策略 推广 运营 推广策略 策略实施 品牌营销 渠道营销 客户分类 会员 团体 散客 运营实施 运营流程 中原优势利用 运营流程 中原优势利用 项目优势利用 推盘计划 接待中心选址 客户积累 营销计划小结 营 销 执 行 5 出租策略 销售策略 推广 运营 推广策略 策略实施 品牌营销 渠道营销 客户分类 会员 团体 散客 运营实施 运营流程 中原优势利用 运营流程 中原优势利用 项目优势利用 推盘计划 接待中心选址 客户积累 营销计划小结 “高”树品牌，“准”揽客户！ 1、树立项目正面形象，提升品牌知名度； 利用“红十字”、城建品牌，并站在为政府分忧的高度，树立项目关注社会问题、做责任地产的正面形象，从而提升本项目在全社会的品牌知名度！ 2、精准渠道推广，锁定目标客群。 一、推广策略 （一）品牌营销 二、策略实施 初期应充分利用“红十字”、城建的品牌及其社会资源，利用论坛、老年网站开通等事件，通过媒体沟通、圈内推介等方式，扩大项目社会影响力，提升项目知名度、美誉度，确立该类市场“标杆”地位。最终通过品牌影响力支持后期持续经营。 时 间： 2008年9月 嘉 宾： 李宝库（中国老龄事业发展基金会会长，两会代表） 论题选择参考： 如何解决“４－２－１”