营销策划-住宅豪宅-2013年7月胶州金X公馆营销策划报告.pptVIP

第三篇 市场定位及策略 一、项目基本数据 二、项目SWOT分析 三、项目卖点梳理 七、项目功能定位 四、市场定位选择 八、项目产品定位 六、项目形象定位 五、项目定位诠释 九、项目客群定位 十、项目价格定位 项目 内容 公示主体 少海·金X公馆 位置 正阳路以南少海南路以东 居住用地面积 21942㎡ 总建面 34319㎡ 地上建筑 24816㎡ 地下建筑 9503㎡ 居住户（套）数 120套 居住人数 384个 容积率 1.131 绿化率 40.1% 建筑密度 28.5% 停车位 199辆 一、项目基本数据 基础数据 产品数据 楼号 户型 面积 套数 总计 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 9号楼 10号楼 11号楼 12号楼 13号楼 优势【板块优势】 少海新城坚持按照 “环湾保护、拥湾发展”的战略部署，。以“两湖、一带、两轴、三岛、多片区”作为主体框架，规划建设成为“宜居、宜业、宜游”的现代化服务型景区，以胶州历史文化为基础，在北湖西岸建设历史文化博览区，从而再现“千年古埠、北国江南”的城市风光。 二、项目SWOT分析 优势：【交通】 项目位于胶州少海片区，北临连接城阳与胶州城市干线——正阳路；西邻滨湖景观大道——少海南路； 正阳路转香港路10分钟车程即可抵达新城利群商圈；正阳路东行可至高新区、城阳；转行胶州湾高速半小时即可抵达青岛城市中心。 二、项目SWOT分析 优势【自然资源】 地块位于少海南北两湖交汇之处，东向南向少海自然水系环绕；向南步行5分钟路过船闸博物馆到达体育休闲运动区，18洞高尔夫球场；环岛向南步行15分钟即可到达少海湿地保护区。 环湖北行10分钟即可到达南湖体育旅游休闲公园。 二、项目SWOT分析 优势【产品优势】 少海片区主要以别墅高端物业，市场高端客户群体为主，与项目洋房产品面对的中高端的客户群不同，避免同质产品直接竞争； 相对于别墅产品，地块产品在未来总价上将具有更大优势； 二、项目SWOT分析 劣势 城市绿化影响地块展示性；（地块临正阳路及少海南路侧绿植密集，严重影响项目围挡效果） 地块小，无独占景观优势；（地块周边自然资源丰富，但缺少独特资源卖点） 临近在售项目客户拦截造成地块注目率及关注度不高 二、项目SWOT分析 机会 片区机会：胶州新一轮城市规划及发展方向奠定了少海新城片区未来发展的前景，可以得到更多消费市场关注； 项目机会：周边别墅类高端项目先期启动塑造并提升片区形象，吸引关注也预热市场； 二、项目SWOT分析 威胁 少海片区其他项目先期启动，其市场形象和知名度，对当地高端客源产生分流； 以休闲度假为主板块单一洋房产品能否在短期内被市场认可； 二、项目SWOT分析 SWOT小结及策略： 优势：板块前景、交通、 自然条件、产品独特 劣势：现场展示、体量小 独特资源、关注度 机会：片区发展、 市场预热 威胁：客户分流、 短期认可 策略 强化板块概念—少海 自然概念—国家4A景区 产品概念—墅质洋房 板块稀缺—仅120席 总价概念—X万一套 强化展示—加强现场展示宣传 客户筛选—信息直达（短信、插单） 三、价值梳理 位置景观 整体规模 建筑特色 物业形态 户型 开发实力 面积总价 工程进展 拥少海湖一线景观，交通便捷，临规划五星酒店 规模较小，容积率相对较高 户型简洁方正，满足居住需求 面积适中，销售总价低于片区别墅价格 工程处于启动阶段，落后于片区公开项目，展示性不足 欧式建筑风格，立面美观，片区风格雷同多 多层洋房产品，优于高层产品，弱于区域别墅产品 内景观 无明显优势景观 有一定开发经验，但不足以与片区实力开发商抗衡 四、定位选择 领导者？ 优势资源垄断，具有巨大的市场影响力和号召力，具有无可比拟的产品优势和营销力，是同类产品的市场标杆 挑战者？ 一定优势资源，一定的市场影响力和号召力，较强的产品特色和市场营销能力，是同类产品的佼佼者 跟随者！ 有一定优势资源，体量较小，市场影响力和号召力较弱，不能对领导者产生挑战，产品特色和市场营销能力一般 × × √ 基于对项目质素的客观认识，我们认为项目更适合片区高端市场产品的填补者、市场跟随者角色。 优化产品竞争力，看齐高端物业，区别一般竞品。 细化客群精确制导， 小投入更大回报。 强化产品展示，塑造项目形象，展示项目信心。 把控营销节奏，实现营销目标 把握区域发展态势，跟随区域热点升温。 跟随但不盲从 空间优于竞争 五、定位诠释 六、形象定位 少海新城——强化区域概念，区别其他区域产品； 墅质洋房——产品的独特性，提示产品的优质性，赢得市场空间； 倡行者——局部市场、产品空间的话语权。 七、功能定位 青岛国家级AAAA景区休闲度假洋房 青岛——诠释项目片区定位，提升项目市场形象； 国家级4A景区——