定价策略-住宅区-山西太原寇庄项目推售策略及营销推广方案.pptVIP

项目所在区域市场价格的临界点探究一：主流客户现阶段的承受力 前提：由于太原市南移西进北展东扩战略，南部区域发展优于其他方向。目前本区域成为热点区域。市场价格均高于其他区域。客户群体的支付能力也略有区别，这里我们着重研究本区域客户现阶段的承受能力。 计算模式： 区域最主流的客户：家庭月收入6000元，每年剩余存款4万元，工作5年可积累到20万上下的首付款，可承担的月供在2200~3000元； 首次置业的目标是100平米二居（目前项目的主流户型80-120） 以此来推算，20／30％＝67万，67万／100＝6700元／平米 考虑上下５％的浮动，得到项目所在区域的一个价格临界点区间：6400-7100元／平米 本项目所在区域市场价格的临界点探究二：太原大势对本区域价格临界点的修正 在目前市场的大势背景下，我们对2010年市场的一个基本判断是： 1. 市场价格涨幅会有所上升，即价格增长趋于平稳； 2.政府的宏观调控对客户的心理预期有显著影响，短期内客户的心理承受能力不会有较大的变化。 大势对本区域价格临界点的修正1 太原市场价格体系的梯度会保持稳定。 大势对本区域价格临界点的修正2 目前我们判定的本区域市场价格临界点会随着市场稳定的价格增长率有所上扬，以正常市场的5%的偏于保守的价格增长率计算，2010年本区域市场的价格临界点在6500-7500元/平米 本区域市场价格体系研究结论 本区域与太原市场价格对比的合理临界点，贴近临界点，市场就会趋于理性； 目前本项目所在区域市场价格的临界点在6400-7100，2010年底本区域的价格临界点将上升到6500~7500元/平米； 项目运作过程中选择何时达到临界点将直接指导我们的价格策略的制定。 Part4. 本项目价格策略建议… 基于市场平稳发展，本项目稳步提高，实现利益最大化。 我们如何探讨价格策略 针对本项目市场特性，如何利用市场的临界点？ 如何符合市场的未来趋势？ 如何满足本企业对项目的期望？ 如何在竞争中取得优势？ 如何实现项目的开发各阶段的目标？ 方案一： 优势分析 高价入市，以价格领涨实现项目品牌 项目整体得到高的收益 劣势分析 难以形成快速回现，项目启动难以旺销 产品力不足，总价过高，分流已有客户群 需要大量开发资金支撑 操作手法 拔高项目形象 从性价比方向，提升附加值，制造明星产品， 项目内部价格梯度，引导客群 MOMA万国城 强势产品力营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市 价格策略：高开高走 价格支撑： 前期高资金投入， 强势的产品园林 销售描述： 前期销售迟缓，现房全面展示形成旺销 方案二： 优势分析 平开高走，快速溢价，增强项目投资潜力 项目整体得到较高的收益 劣势分析 不容易形成成熟社区氛围 项目的消化速度放缓，资金链抗压能力不足 产品价性比不足， 操作手法 控制推售节点，小步快跑，逐步提价，降低价格抗性 增强产品力，提升附加值 加强社区生活氛围营造 金色丽城 从新梳理项目价值，控制销售节点，不断提升溢价， 价格策略：平开高走 价格支撑： 树立项目形象，列位高端 针对目标客户，提出享受生活概念 分三次选房，制造卖压，将价格提升至极致 通过以上方案的比较，我们的价格策略建议 前期：“低价入市” 引起市场关注，成功开盘，树立形象； 后期：“平开高走” 领涨区域价格，实现标杆项目目标。 本项目价格策略 为了更好的制定本项目价格 我司对市场中的竞品进行了深入的调查研究 名称 御龙庭　 容积率 5.6　 规模 建筑面积6万方　 在售户型 118㎡、129㎡、170㎡ 价格 均价：6500元/平米 开盘价：5500元/平米　 客户 市区高收入人群以及周边企事业高素质人群　 销售情况 　在售 　 特点 区域；交通；配套是其卖点，目前项目无推广　 备注： 一期共400套，销售一年，开盘价为5500元/平米，均价为6000元/平米，一期70-100m2户型占25%，130m2左右户型占75%。 二期共400套，共7个单元，2个小户型（约70m2）东西楼， 4月2日开盘，户型区间主要在70-170m2之间，130m2为主力户型，起价5700元/平米，销售均价为6500元/m2，层差价50元均为10层，目前在售户型为118平米的2居，129平米和170平米的3居4居。以下。 小结：本项目交通发达，综合配套完善，项目本身素质高，户型设计合理，工程进度快，建筑品质优良。是本区域内性价比高的项目。属品牌成熟项目，现行均价为6500元/平米，起价5700元/平米，最高价6900元/平米。价格可作为本案参考。 名称 君泰风尚国际 容积率 4.5 规模 建筑面积5万方　 在售户型 待售　 价格 起价6500元/m2 均价7200元/