定价方案-商贸城-四川绵阳毅德控股商铺价格体系报告.pptVIP

A区独栋商业价格体系方案 定价区域周边环境分析 主要道路：三号路、六号路、机场路 建筑节点：区域广场、出入口 配套：停车位、车库 设计景观：异形楼、绿化 产品特征：层高、面积 共计24栋，总建筑面积：23596.64㎡ 本次定价范围 建筑形式 数量 建筑面积 1层 14栋 9688.72 2层 9栋 12384.65 2层半 1栋 1523.27 27栋架空层为设备房 28栋是2层半楼栋，其中三层建筑面积共24.17㎡，可视作2层 独栋商业 首层层高：5-9米 35栋 37栋 39栋 41栋 42栋 43栋 40栋 38栋 36栋 34栋 32栋 33栋 30栋 31栋 28栋 29栋 44栋 46栋 45栋 47栋 49栋 50栋 27栋 48栋 楼栋编号及分布 均价策略 定价因素设定 交通：紧邻三号路出入口为最高分20分，处于项目最一般位置为最低分15分，系统值为：20--18--15 人流：紧邻区域中心广场出入口为最高分25分，预测人流最少位置为最低分20分，系统值为：25--23--20 层高：由于独栋商业首层层高5-9米不等，设置8米以上得分最高15分，,7-8米为13分，6-7米为10分，5-6米为最低分8分，系统值为：15-13-10-8 面积：由于独栋商业面积400多到2000多不等，设置700平方以下得分最高为15分，700-1000为13分，1000-2000为10分，2000平方以上得分最低为8分，系统值为：15--13--10--8 造型：根据各楼栋外观设计不同，造型最特别的为最高得分10分，次之的为8分，最一般的为6分，系统值为：10--8--6 配套：根据各楼栋距离车位或车库距离远近不同设置最高值为8分，最低分为4分，系统值为8-6-4 绿化：根据各楼栋绿化设置不同设置最高值为7分，最低分为5分，系统值为7-6-5 由于各栋独立商业所处位置及产品特性不一致，故定价时需考虑如下因素： 楼栋打分 　 交通 人流 层高 面积 造型 配套 绿化 合计 27栋 20 25 10 10 10 8 5 88 28栋 20 25 8 10 10 8 6 87 29栋 20 25 8 8 10 6 6 83 30栋 15 23 15 13 6 8 6 86 31栋 15 23 13 15 6 6 5 83 32栋 15 20 13 15 6 8 6 83 33栋 15 20 13 13 8 6 5 80 34栋 18 23 15 15 8 8 6 93 35栋 18 23 15 15 10 6 7 94 36栋 15 23 15 10 6 4 5 78 37栋 15 23 13 15 6 4 7 83 38栋 15 20 13 15 6 4 5 78 39栋 15 20 10 13 6 4 7 75 40栋 15 20 10 13 6 6 5 75 41栋 15 20 10 15 6 4 7 77 42栋 15 20 10 13 6 4 7 75 43栋 15 20 10 13 8 4 5 75 44栋 15 23 15 10 8 6 5 82 45栋 15 23 13 10 8 6 5 80 46栋 15 23 13 10 6 6 7 80 47栋 15 23 15 10 6 8 5 82 48栋 20 25 15 10 6 6 5 87 49栋 20 25 8 10 10 6 5 84 50栋 20 25 8 10 10 6 5 84 定价算法 1、根据打分表可知平均得分为82分，具体表现在为44、47栋 2、价格系数=均价/平均得分=10000/82=123,为了更好的计算价格，可以将系数调整为整数，建议为120，依此计算独栋商业均价为9898元/㎡ 楼栋定价 楼栋编号 得分 面积 均价 总价 27栋 88 1357.26 10560 28栋 87 1523.27 10440 29栋 83 2401.41 9960 30栋 86 767.71 10320 7922767 31栋 83 492.83 9960 4908587 32栋 83 587.23 9960 5848811 33栋 80 836.91 9600 8034336 34栋 93 503.6 11160 5620176 35栋 94 699.71 11280 7892729 36栋 78 1011 9360 9462960 37栋 83 697 9960 6942120 38栋 78 561.3 9360 5253768 39栋 75 715.01 9000 6435090 40栋 75 767.38 9000 6906420 41栋