营销推广-住宅豪宅-高策-2013年苏州东门町营销推广方案.pptVIP

4亿 2013年东门町年度业绩目标 商铺产品 公寓产品 9#楼 1.6亿 2.4亿 总销售额约4亿 3#楼 1#、2#楼 10#楼 8400万元 4700万元 1.41亿元 0.99亿元 ? 年度目标 8#楼 2900万元 Strengths（优势）： 木渎政府重点打造100万方的创意街区 周边产业分布多，居民社区较为集中 轨交，快速路的规划和修建 宏观经济和通胀带来的客户观望 周边新建商业项目多 作为商业投资产品，周边产品总价低 板块竞争激烈，板块同类产品供应量较大 公寓毛坯交房，未能满足投资客、自住客需求 公寓和商铺面积偏大导致总价呈现抗性 Weaknesses（劣势）： Opportunities（机会）： Threats（威胁）： 新城西板块商业规划核心区域 项目前期建立一定知名度 民国建筑风格 特色风情街区型商业 新古典主义酒店公寓 高策观点：2013应突出项目自身优势特点，充分挖掘本案潜力优势，用区域发展、招商进展等一系列商业营销推广带动商铺和公寓的销售。 ? SWOT分析 Part2 营销策略 商业起航，公寓贯穿 营销总策略 （1）推盘策略 由于产品分商铺和公寓，可售房源较多，以商业产品销售为主，公寓始终贯穿，根据蓄客量和销售状况，采用“小批量，多波次推盘”的整体推盘策略。 2013年市场仍需视政策变化灵活调整推盘节奏及产品。 （2）推广策略 增加项目知名度，从品质、形象、前景等全城炒作，吸引全城关注，塑造项目高端形象。 整合媒体渠道资源，阶段性全范围覆盖式宣传，另外进行精准行销，充分发挥开发商本土优势——紧抓区域内客户并挖掘区域外客户；渠道营销、团购（线上、线下）、设展、户外、网络、软文、短信等全媒体出击，走入周边乡镇及苏州其他区域深度挖掘潜在客户。 公寓推盘策略 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程进度 销售节点 关键活动 阶段目标 公寓样板房完工 制定精装修方案 2#精装公寓蓄客 2#精装公寓开盘 10#4.49米层高公寓蓄客 公寓样板间公开活动 2#精装公寓开盘活动 10#包租公寓开盘 10#公寓开盘活动 去化存量，明确公寓精装方案 2#公寓蓄客150组 公寓 销售目标9000万 10#公寓蓄客100组 10#公寓销售目标9900万 橘子酒店签约仪式 公寓 销售目标5100万 公寓销售目标2.4亿 冲刺年度4亿总目标 招商活动 招商发布会 商家签约大会 招商成果发布会 营销策略 营销策略 商铺推盘策略 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售节点 关键活动 阶段目标 3#9#商铺存量去化 8#商铺推出 8#商铺开盘活动 橘子酒店签约仪式 去化存量，同时为后期推盘蓄客 销售目标1.31亿 商铺销售目标2900万 商铺冲刺1.6亿销售目标 冲刺年度4亿总目标 招商活动 商家签约大会 招商成果发布会 Part3 2013推广预算 由于2013年木渎板块的酒店公寓和商铺存量很大，项目周边的商业项目也将要预售，市场竞争激烈,接下来的营销推广需要增加媒体渠道和投放量拦截区域竞品客户、挖掘区域外客户。 2013年项目需通过差异化招商和高端定位包装，强化项目民国街区、独立街铺商业特点和MINI墅公寓产品突出项目高端性，把周边各大型商业作为本案的配套等进行营销推广。 商业项目的客群遍布各地，需扩大区域范围及增加媒体渠道对本项目进行宣传推广，从而引爆全城。 ? 2013推广预算 ? 2013年推广预算 户外媒体做为主要宣传渠道，配合活动和事件营销贯穿全程，两项费用较高，所占比重较大； 短信、网络、电视、广播等及时性媒体是项目信息传播重要渠道，单价低，使用频率高。 根据2012年客户渠道分析以户外路过为主，2013年建议增加户外、广播电视、网络等大众推广渠道费用占比，提高项目知名度和口碑，扩大宣传推广范围。 预算比例 媒体通路 金额（万） 费用比例 户外广告 241 42% 短信群发 10.5 2% 活动 139 24% 网络广告 28 5% 电视广告 30 5% 广播电台 55 10% 派单 10.5 2% 邮政夹报 8 1% 房展会 48 8% 合计 570 　 ? 2013年推广预算 根据市场常规热销月份，以及项目几个重要的销售节点和活动节点，对整体费用进行了分配； 媒体投放主要集中在3、4、5月和8、9、10、11月，其他月份辅以延续传播 月度费用比 月份 媒体预算 费用比例 2月 4 0.7% 3月 108 18.9% 4月 98 17.2% 5月 60 10