房地产信托文几种投融资模式的优缺点分析.docxVIP

房地产信托几种投融资模式的优缺点分析一、贷款型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。特点及优劣势：1. 对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。3.退出方式：偿还贷款本金。4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。二、股权型信托融资模式：在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价