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房地产经营与管理 成都信息工程学院 吴洁 Communication channel E-mail: wujie@cuit.edu.cn Mobil:Paper (homework) submitted Password: wu 第3章 房地产投资分析 第35页 第一节 房地产投资概述 一、概念： （1）目的性：资产增值或者收益 （2）手段：开放投资（计入统计数据）、房地产购买（不计入统计数据） （3）狭义、广义 第3章 房地产投资分析 第一节 房地产投资概述 二、房地产投资的物业类型 按照目的：居住、商用、工业、特殊 三、房地产投资形式 直接——间接 （1）房地产开放投资 （2）置业投资：自用、出租、转让 （3）投资信托（4）证劵 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 一、概述 （1）含义和目的 （2）作用：投资决策依据、筹资依据、与有关部门签订合同依据、编制规划依据 二、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究 （2）初步可行性研究 （3）详细研究 （4）项目评估与决策 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 一、概述 二、房地产投资的物业类型 按照目的：居住、商用、工业、特殊 三、房地产投资形式 直接——间接 （1）房地产开放投资 （2）置业投资：自用、出租、转让 （3）投资信托（4）证劵 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 三、房地产投资可行性研究内容和步骤 （一）内容： （1）项目概况 （2）开发项目用地现状与拆迁方案制定 （3）市场分析与建设规模确定 供给、需求、交易数量、、价格分析、规模 （4）规划设计方案的选择 市政规划、项目构成平面布置、建筑规划 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 三、房地产投资可行性研究内容和步骤 （一）内容： （5）资源供给条件分析 建材、采购与供应计划、施工组织、其他供应条件：水、煤、气、电、通讯及交通 （6）环境影响评价 环境现状、主要污染、环保标准、环保投资估算、环评的结论 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 三、房地产投资可行性研究内容和步骤 （一）内容： （7）项目开发组织机构和管理费用研究 管理机制、人员条件、估算年度费用支出情况 （8）开发建设计划编制P42 （9）经济与社会效益分析 （10）结论 第3章 房地产投资分析 第二节 房地产投资可行性研究 三、房地产投资可行性研究内容和步骤 （一）步骤：5步 （1）接受委托 （2）调查研究 （3）方案选择与优化 （4）财务评价与综合评价 （5）编制可行性研究报告 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 一、盈利指标计算方法 （一）静态指标p45 （1）成本利润率（RPC） （2）投资利润率 （3）资本金利润率 （4）资本金净利润率 （5）静态投资回收期 （6）现金回报率（7）投资回报率 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 一、盈利指标计算方法 （一）动态指标p47 （1）财务净现值（NPV） 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 一、盈利指标计算方法 （一）动态指标p47 （2）财务内部收益率（NIRR） 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 一、盈利指标计算方法 （一）动态指标 （3）动态回收期（Pb） 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 二、清偿指标计算方法 （一）利息计算方法p49 按照每半年计息 还本付息方式： 一次还本利息照付 等额还本利息照付 等额还本付息 一次性偿付 气球法 第3章 房地产投资分析 第三节 房地产投资经济评价 二、清偿指标计算方法 （二）资产负债率p49 （三）流动比率 （四）速动比率 第3章 房地产投资分析 第四节 房地产投资不确定性分析 一、盈亏平衡分析 （一）原理 （二）房地产项目盈亏平衡分析 二、敏感性分析 （一）概念 （二）步骤 （三）单因素与多因素分析 * * * * * * *