房地产估价案例与分析讲述.ppt

结束 2013年单选题（征收估价） 4、估价准备和业务开展 制订工作计划 不得转让或者变相转让征收估价业务 5、实地查勘 （1）实地查勘记录：附属设施、树木（特别） （2）被征收人协助查勘和搜集资料 （3）三方签字或盖章确认（被征收人拒绝则要无利害关系第三人见证，并在估价报告中说明有关情况） 6、初步估价结果公示 由房屋征收部门在征收范围内公示 安排估价师现场说明解释 存在错误，则应当修正 7、提交估价报告 整体估价报告和分户估价报告 两名注册估价师本人签字，加盖公章 8、解释说明 9、资料保管 七、房屋征收复核估价和鉴定（2012年问答题） 1、申请复核估价：收到估价报告之日起5日内、需书面申请 2、复核估价：收到书面申请之日起5日内提交复核结果 3、估价专家鉴定：收到复核结果之日起5日期内提出申请，估价专家委员会，收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 第四节 房地产拍卖、变卖估价（2011年单选题） 一、房地产拍卖、变卖估价的特点 1、强制处分 2、快速变现 3、市场需求面窄、推广力度小 4、消费得心理因素 5、购买者的额外支出 二、相关规定（教材P264） 1、区分司法拍卖估价和普通拍卖估价 2、司法拍卖估价的相关规定 按法院委托要求评估（价值类型） 影响因素：瑕疵(但不含查封、担保物权和其他优先受偿权) 除去租赁权和用益物权（书面说明） 被迫转让开发前提（待开发房地产） 3、普通拍卖估价：市场价值、快速变现价值 4、变卖估价宜评估市场价值 三、房地产拍卖、变卖的类型与方法 1、商品房：比较法、收益法、成本法 2、划拔房地产：比较法、收益法、成本法 以完全商品房产权估价：先拍后减（此类居多？） 以房地产的权益价格估价：先减后拍 3、在建工程：假设开发法、成本法 2011年单选题（拍卖估价） 第五节 房地产损害赔偿估价 一、房地产价值损失的原因及种类 1、规划修改：《城市规划法》（教材P282-P283） 2、相邻关系：《民法通则》，通风、采光、日照、景观等 3、环境污染：噪声、水、土壤、空气等 4、工程质量缺陷：建筑质量、装修装饰质量、环境质量 5、施工近挖基础使邻近建筑物受损：地铁施工 6、异议登记不当：《物权法》，共有部分销售、已设立他项权房产销售 7、非法批准征收、使用土地：《土地管理法》，无权、越权、不按确定的用途、违反程序等 8、未能履约使他人工程停建、缓建：供货商、资金提供方、施工承包方等 9、对房地产权利行使不当限制：错误查封 二、房地产损害造成的损失分析 1、房地产损害的分类 实物损害（分实体损害和功能损害）、权益损害、区位损害（ 环境损害） 可修复损害、不可修复损害 暂时性损害和永久性损害 2、房地产损害赔偿金额：价值减损和相关经济损失(2012单选) 可修复：修复费用+相关经济损失 不可修复：损害前房地产价值-损害后房地产价值 可一定程度修复：部分修复费用+价值减损额+相关经济损失 造成不可挽回损失：重置成本 2012年单选题（损害赔偿） 三、房地产损害赔偿估价内涵 1、房屋、土地、共同体贬值 2、种类：赔偿性房地产损害估价、房地产价值减损估价、房屋质量缺陷损失估价 3、价值标准:市场价值 四、损害赔偿估价的特点 1、正价值估价、负价值估价 2、相关经济损失估价 3、独一无二性，赔偿实例少 4、专业性、专业帮助、损害程度鉴定 5、出庭作证（专家证人） 五、损害赔偿估价方法 1、修复费用法（成本法）（2013年单选题） 2、损失资本化法（收益法） 3、赔偿实例比较法（比较法） 4、损害前后价差法 六、估价技术路线及难点处理 1、规划变更（参看教材P282-P283）（2011年单选题） 2、商品房质量缺陷 2013年单选题（修复费用法） 2011年单选题（规划调整） 第四章 房地产咨询顾问服务 第一节 房地产市场调查研究 一、房地产市场调查研究类型 1、整体房地产市场调查研究 2、住宅房地产市场调查研究 3、商业房地产市场调查研究 4、写字楼房地产市场调查研究 5、酒店房地产市场调查研究 6、工业房地产市场调查研究 二、不同类型房地产市场调查研究报告内容 1、住宅房地产市场调查研究 （1）宏观环境分析： 经济环境、城市规划、政策环境 （2）房地产市场发展现状和趋势分析： 城市土地供应、城市住宅开发状况、住宅供需状况、存量住宅交易状况 （3）客户分析： 产品需求特征、产品购买决策过程、客户生活形态特征 （4）竞争分析：