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论中国房地产业经济学探讨 　　摘要：房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同， 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来， 大多已更新过两次，在新农村建设的热潮背景下，将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 　　一、观察中国房地产问题的“五大方法论” 　　1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。 　　房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。 　　2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。 　　3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。 　　4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， 政府不该向民众承诺调控房价， 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。 　　要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。 　　5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台， 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。 　　二、过去房地产政策的“五大失误” 　　1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有 　　住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过 　　高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。 　　2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。 　　3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， 政府应该清醒看到， 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在