民营企业经营用房产节税的持有策略分析.docVIP

民营企业经营用房产节税的持有策略分析.doc

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民营企业经营用房产节税的持有策略分析.doc

民营企业经营用房产节税的持有策略分析   摘 要 在民营企业经营用房需求增加的背景下,民营企业存在的一系列税收筹划不合理的现象。通过对不同案例、不同情形民营企业经营用房进行分析,指出民营企业经营用房节税的相应解决方法,着重提出个人投资者出租房产收取租金以降低综合税负的节税方法,对于当下众多民营企业选择经营用房产节税策略有极好的税收筹划启示。   关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移   一、民营企业经营用房产节税背景   中国经济的高速发展,成就了很多民营企业,在高通胀的背景下,民营企业在有了闲置资金后, 会考虑购买房产作为办公场地,一方面可以满足企业经营的需要,另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而,多数企业在投资购买房产时,都是以公司的名义购买,产权登记在公司名下,这是非常可惜的,也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且,从很多实际案例来看,这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。   二、民营企业经营用房产案例及问题分析   让我们通过以下几个案例,来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。   2.1 案例一:企业投资买房,资产跟经营规模不匹配   甲公司注册资本只有60万,由境内两个自然人投资,经营服装,每年会计报表反映的营业收入一百余万,盈利不足5万元。实际上,甲公司拥有知名的服装品牌,在各大都市繁华地段拥有自己的直营店,生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在,税款基本都是核定征收,税负比较低。所以,甲公司看起来生意红火,利润实际上都在老板个人口袋,公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产,一方面便于向银行抵押贷款,另一方面,向客户展示自己的实力,扩大竞争力,但同时又遇到以下难题:   1、公司买写字楼,价值达五百多万,但公司每年才一百多万的营业额,资产规模跟经营业务很不匹配,在以下方面可能对公司不利:   (1)如果营业额不增长,企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中,如果企业税务上出现亏损,企业需花大精力对税局做出情况说明。   (2)资产周转率、资产收益率较低,财务指标不正常,不利于第三方,包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析,影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程,也阻碍了众多潜在投资者。   (3)资产规模长期明显高于经营规模,税务机关在进行纳税评估时,可能会质疑公司账外经营,从而长期耗费精力应对税务检查。   2、 如果股东不增资、不借款,公司就没有足够的资金投资购买房产。   (1)如果增资,根据《公司法》的规定,公司以股东投入的资产对外承担有限责任,其股东不愿意投入太多资本。   (2)如果借款,由于是关联交易,根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定,其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税(营业税及其附加税费、个人所得税)。   (3)甲公司的股东还有一个担忧,税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源?   针对甲公司面临的难题,只有两种选择,要么将更多的业务装入甲公司,扩大营业规模,然后投资购买房产;要么以股东个人的名义投资购买房产,然后出租给公司使用。   2.2 案例二:企业必须注销,房产处置税负高   丙公司成立于2003年,由3个自然人投资,均以货币资金投资,注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼,建造成本1200万元。2009年,受金融危机的影响,丙公司严重资不抵债,难以持续经营,被法院依法进行破产清算。此时,该房产已经升值到3400万元,丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到,当初要是个人投资建房租给公司,这时就会减少许多不必要的纳税环节,也会大大减轻企业负担。   三、民营企业经营用房产节税的持有策略   从以上案例可以看出,房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点,结合当前涉税法规,建议企业投资房产时,其产权持有采用以下策略:   1、如果公司持有,应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有,这类公司的寿命相对要长一些。   2、企业随着规模的扩大,业务、组织架构随时可能需要作出相应调整,应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下,哪个公司需要使用,就出租给这家公司。这样,不管你投资的企业如何风云变换,房产产权始终不变,并且相对安全。   现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作,开拓国际业务,也有部分境内人士及其亲属移民到境外,因此,有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规,境外企业或个人在境内持有房产是行不通的,主要是我国境内实行严格的房地产调控,防止境外热钱在境内炒房,根据建住房〔2006〕171号、

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