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房地产企业所得税管理的浅议 近几年，，房地产市场发展迅猛，，这对于提升国民经济总总体运行质量，改善国民民居住条件起到极大的促促进作用。房地产业的税税收收入已成为地方收入入的主要来源，强化房地地产企业的税收管理已成成为税务部门的共识，而而事实上当前房地产企业业管理现状却不容乐观，，从日常征管掌握和专项项评估了解的情况看，房房地产企业的所得税管理理还存在诸多问题，需要要认真研究解决。 一、房地产企业所得税税管理存在的问题 （一）企业方面存在问题题: 当前房地产企企业在所得税申报方面普普遍存在故意少申报收入入多申报成本、费用，少少计当期应纳税所得的现现象。具体包括以下几方方面： 1、隐匿预预收房款 。有几种方式式，一是将预收购房者的的预付款挂在“其他应付付款”等往来账上，或记记入“短期借款”等科目目，账面不反映收入；二二是用自收凭证收取预收收房款，存入非基本账户户或其它银行卡上，故意意打埋伏，这种做法隐蔽蔽性较强。故然开发企业业最终会因购房者需要开开具发票而作收入处理，，但明显减少了当期收入入，减少当期应缴税金；；三是将预收的定金以购购房者的名义存入银行改改头换面不作预收款申报报收入等等。 2、、延迟结转收入。大多数数开发企业都以办理竣工工决算为收入结转的时点点，通过延迟办理竣工决决算拖延收入结转的时间间，或者部分开发企业以以款项收齐开具正式发票票为结转收入的时点，收收入确认由企业人为控制制，这两种做法在房地产产企业较为普遍，总局新新的31号文件明确了完完工产品的三个条件，新新的文件有效的遏制了企企业故意延迟结转收入的的现象。 3、成本本费用支出不实。房地产产企业的成本费用项目多多，构成复杂，专业性强强。因此虽然大都数企业业成本费用的列支取得的的票据是合法的，但税务务部门审核时对其支出的的真实性和合理性难以准准确界定。主要有四种情情形：一是开发项目分期期进行，对先期开发部分分的成本确认困难。；二二是实际开发成本超出预预算的企业不能提供确凿凿的证据。有部分企业存存在开发成本的实际支出出数明显超过工程预算，，企业一般只提供最终的的决算资料，并不能提供供相关的合同变更书，给给出成本增加的合理理由由，由中介机构出具的房房地产企业决算资料因各各自的利益关系和原因并并不能真实反映企业的实实际开发成本，由此给税税务部门的审核带来难度度；三是人员变动频繁，，公司前后的管理模式和和资料的保管出现脱节。。房地产开发项目立项后后或已开盘销售后，一些些企业因投资人之间合作作关系不佳或实际运作时时资金困难等诸多因素撤撤资换人，由此带来投资资人和企业财务人员变动动频繁，相关资料保管不不善，对审核中发现的有有些问题无法给出合理的的解释，造成税务部门审审核难；四是部分期间费费用的支出数额过大，与与实际经营需要不相符。。这种情况也较为普遍，，有些企业费用中出现大大量的办公费支出、劳保保用品支出以及工资支出出等，没有附物品采购明明细，没有许多的人员用用工，明显存在以虚开、、代开的发票或工资支出出单列支各种隐性支出使使不合法变为合法的现象象。 4、人为多结结转销售成本。 主要有有两种现象：一是加大先先期开发成本费用。现有有的大部分开发企业均为为项目开发，开发项目虽虽不大，但多数分期滚动动开发，这就给企业人为为加大先期开发费用有机机可趁。企业在整个开发发项目完工前按土地出让让合同分期付清土地出让让金、拆迁补偿费，在项项目开发前期付清规划设设计费等前期工程费、基基础设施建设费，企业全全部计入开发成本，不按按分期开发的项目分配计计算当期的开发成本，必必然加大本期计税成本。。二是按预算预估开发成成本。房地产开发企业会会十分注重资金的时间价价值，在未形成工程决算算时，一般不会按合同总总价款全额支付工程款，，因此开发企业也就无法法取得对方的合法票据，，他们会从自身利益考虑虑根据已付的工程款计算算开发成本，或者干脆按按工程预算计算开发成本本。这两种方式都违背了了《企业所得税税前扣除除办法》（国税发（20000）84号）文件第第三条及总局《关于房地地产开发业务征收企业所所得税问题的通知》（国国税发〔XX〕31号））第八条第4、5款要求求开发产品成本必须真实实、合法的基本原则，由由此带来同样的后果就是是加大可售面积单位工程程成本，和已销开发产品品的计税成本，减少了当当期应纳税所得。 5、混淆期间费用和开发发成本的界限 。主要表表现在：一是混淆开办费费和开发成本、期间费用用的界限。有些开发企业业将正常开工建设后发生生的业务招待费、业务宣宣传费、添置的固定资产产等均作为开办费，待工工程开工后作为期间费用用一次性税前扣除；二是是混淆当期费用和开发成成本的界限。最常见的是是将成本对象完工前发生生的各种性质的借款费用用直接在当期费用中列支支，售楼部、样板房的装