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廉租房REITs风险监管法律问题研究 　　摘 要：廉租房REITs的建设是探索公租房建设的新形式，因REITs具备极大的融资能力，从而为突破廉租房建设的资金瓶颈提供了契机。廉租房REITs的稳健运行需要法律对于风险的监管，目前我国的试点方案总体上简略粗糙，更无法实现法律监管的及时有效。我国应在借鉴先进经验的基础上来因地制宜的构建廉租房REITs的风险监管机制。 　　关键词：廉租房REITs；外部监管；内部监管 　　中图分类号：F293.3；D922.181 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.12.99 文章编号：1672-3309（2013）12-221-03 　　REITs（即Real Estate Investment Trusts的简称，译为房地产投资信托），是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。[1]其主要包括持有人、管理者和受托人三大基本要素。持有人即广大的投资者，将其资金投入REITs按其投资份额获得基金的收益分派，并承担相应的投资风险。管理者则对REITs本身及其所持有的物业进行管理，以谋求所管理的基金资产不断增值。受托人即保管人，独立于管理公司，代表基金持有人行事、监督基金管理公司履行职责，向基金收取一定的托管费用。廉租房REITs是指政府参与房地产投资信托基金的组建，以出资控股或参股的方式投资基金，以股东的身份要求基金参与住房保障，为廉租房的建设提供资金支持。 　　廉租房REITs的风险监管则分为外部风险监管和内部风险监管。外部风险是指产生于廉租房REITs系统外部，能够导致市场异常波动的风险，如法律法规的变化或行政干预的变更等。内部风险则是指对产生于REITs系统本身的风险，如管理公司内部经营管理、持有人投资管理、受托人资质要求等。 　　一、我国廉租房REITS风险监管概述 　　（一）我国廉租房REITs建设现状 　　我国在天津、上海、北京三地试点廉租房REITs建设。天津保障性住房房地产投资信托方案由天津市房地产开发经营集团有限公司（以下简称天房集团）主导设计。其操作模式是将天房集团保障性住房的物业资产打包抵押给信托公司，再由信托公司设计金融产品然后在银行间市场流转。上海浦东版REITs由浦东四大开发公司金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团所持有的部分物业资产注入浦东版REITs资产池，从资金具体募集方式来看，四大集团将选择旗下部分物业资产未来10年租金收益权作为基础资产打包，委托给信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。[2]北京的保障房REITs的进展尚不明确。 　　（二）问题分析 　　廉租房REITs是一项系统复杂的工程，而上述三地试点方案粗糙，融资渠道过于狭窄，只能通过银行间流通，无法吸纳民众的资金，无法发挥REITs融资模式的优势。对于廉租房REITs的风险监管这一关乎成败的重要环节更是只字未提，无法保证廉租房REITs实践可操作性的高效。 　　二、美国廉租房REITs风险监管经验分析 　　（一）外部风险监管 　　1、完善的法律政策。美国REITs监管法律体系包括联邦监管体系和州监管体系的双轨制。联邦监管体系中，《1933年证券法》规定了REITs证券发行前的登记程序和发行后的信息披露事宜，《1934年证券交易法》主要规范了证券发行后的市场交易活动。2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法》（SOX）规定了公司高管对公司年报和季报的证明责任、公众公司强化信息披露、审计独立性和透明性、对公众公司高管约束和惩戒等。州监管体系中，各州的蓝天法与联邦证券法律相对应。[3] 　　廉租房REITs的迅速发展同样得益于低收入住房返税政策（Low-income Housing Tax Credit，缩写为LIHTC）的出台。该方案规定：任何公司或者REITs，如果投资与符合一定建筑标准的住房，政府将在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。政府的建设要求包括所建住宅能被60%以上的当地平均收入家庭所接受，此外，这种购买力要持续10年。[4]此举大大消除了投资者对于投资廉租房利润低的顾虑，为廉租房的建设提供了大量的资金。 　　2、独立的监管机构。美国证券交易委员会是依据《证券交易法》产生的独立机构。拥有包括对证券经纪商、过户代理人、交割机构和证券行业自律组织的登记管理和监督权、对特定非法行为的惩罚权。还负责对上市公司股东大会、代理权征集事宜和股权收购活动的监管，对证券行业自律组织制定的规则进行审查和批准。[5] 　　包括纽约证券交易所、美国证券交易所、全国证券交易商协会自动报价