公租房建设与管理的若干问题（下）.docVIP

公租房建设与管理的若干问题（下） 　　六、怎样建设 　　目前研究者的共识是地方政府在土地出让上采取了类似于交叉补贴的制度，即通过住宅和商业用地的高地价弥补工业用地的低地价。一旦商业和居住用地的出让收入成为地方政府的“建设财政”，那么地方政府就有另一种交叉补贴制度，即通过商业和住宅用地的高地价来补贴公租房为主体的保障房建设。如果商品房市场因为“限购”受到制约，那么以公租房为主体的保障房建设就会因为财力受限成了无源之水。所以，一直以来，就存在着一种观念，认为市场的归市场，保障的归保障。地方政府只需管好保障房，而不用管商品房。正因为有这种思路，在过去的2012年，一些地方政府频频在限购放松的问题上动脑筋。但是这种交叉补贴的思路是大有问题的。原因在于，保障房与商品房并不是没有关系的，如果商品房价高涨，脱离大部分群体的支付能力，不仅仅有泡沫经济崩溃的风险，也客观上使得更多的人被抛向保障房，保障房的压力就会越来越大。所以，在怎样建设公租房的问题上，首先必须明确不能让公租房的压力越来越大。否则，不仅建设的资金来源压力越来越大，而且建设好之后具体管理运营的压力也会很大。现在各地的住房保障部门在可见的将来无疑会规模膨胀。更何况让更多的人住进公共租赁房并不是一个好的方案。在这点上，香港的经验绝对不值得大陆学习。 　　在具体的建设或运营方式上，主要有两种方式，一种是政府新建公共租赁房，即供方补贴俗称“补砖头”；另一种是利用市场上已有的房源，即需求方补贴俗称“补人头”。目前，发达国家已经普遍脱离了“补砖头”的阶段。原因有三，一是住房总量已经脱离了普遍短缺的阶段，二是“补砖头”很难避免形成穷人社区，三是经济学天然的追求效率动机，发现“补砖头”存在诸多福利损失问题。从总体上判断，我国目前并没有脱离住房短缺阶段。有业内人士认为现在住房的存量足够，这是一个静态的观点，且没有考虑到住房占有的不均问题（另外，存量的不足和流量的过度是有可能同时存在的）。因此，现阶段以“补砖头”为主的建设方式有其必然性。在实践中，一些城市在新建或收购公共租赁房的同时，针对原住民或廉租房保障对象多采用租金补贴。 　　在“谁来建设公租房”中，笔者提到政府没有必要大包大揽，应学会与企业建立公私合作的伙伴关系，以吸引企业参与公租房的投资和运营，关键解决好资金的回报率问题。完全靠公租房的租金肯定无法吸引企业参与建设，这需要政府给予政策优惠，例如土地价格减免、商业配套的出售、税收优惠、购买权出售计划等。以美国为例，2010年全美前十大出租公寓所有者中，有6家是廉租公寓的提供者，包括排名第1的波士顿资本（Boston Capital）、排名第2的SunAmerican保障性住房公司（SunAmerican Affordable Housing Partners Inc.）、排名第5的PNC税收返还资本（PNC Tax Credit Capital）、排名第6的国家投资基金（National Equity Fund）、排名第7的企业共同投资公司（Enterprise Community Investment Inc.）和排名第8的保障性住房Richman集团（The Richman Group Affordable Housing Corporation），6家合计拥有72.6万套公寓，占前十大公寓所有者拥有总量的63%。这些市场化的租房公司正是我国极度短缺的。而这些公司之所以能够良好运行关键是1986年美国政府税制改革中推出了一项旨在促进中低收入家庭住房改善的方案（Low Income Housing Tax Credit，简称LIHTC）。该方案规定任何公司或房地产投资基金（REITs）投资于符合一定租金标准的廉租公寓（主要面向收入不到当地中等收入水平60%的家庭，其租金水平不能超过此类家庭收入的30%，并承诺在30年内遵守这一租金限制，15年后有一次机会可以把廉租公寓转变为市场化租金的公寓）都将获得税收优惠，即在10年内每年获得相当于建造成本4%或9%的税费返还。享受LIHTC税收返还优惠后，投资于廉租公寓的地产投资基金其年化收益率可达7.5%～8.0%，虽然不是很高，但由于风险小，仍吸引了不少保守型投资人。 　　此外，公益组织或慈善组织在公共租赁房中的作用也应引起重视。随着中国经济的继续增长，包括慈善组织在内的各种非盈利组织大有可为。一些国家出现教会等非政府组织提供短期的低租金甚至免租金的房子，这些也可以看做是公共租赁房的有益补充。 　　七、公租房的建设规格问题 　　经济学家茅于轼曾经对保障房的建设规格提出过相当具有争议性的意见，其实质是降低公租房的规格，使得公租房能够更好地到达它原本要保障的对象手中，减少各种寻租的空间。这种观点，在笔者看来，非常有道理。 　　公租