“业主”概念之辨析——民法学视角解读.pdfVIP

2008年第3期 福建 行政 学 院学 报 No．3，2008 (总第 109期) Journa1 0f Fujian Administration Institute Genera1 No．109 “业主’’概念之辨析 民法学视角解读 吴国平 (福建省政法管理干部学院，福建 福州 350108) 摘 要：业主是物业的所有权人和物业管理法律关系的主体之一，在范围上应包括已取得房屋所 有权证书的人和已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的人。为了解决目前物业小区管 理上面临的问题，立法上应当确认“物业使用人”的概念及其“准业主”身份和权利范围，肯定物业使用人 经业主的书面委托可以代理业主参加业主大会的活动，并可以成为业主委员会成员，从而成为物业管 理法律关系的主体。 关键词：业主；物业使用人；法律地位 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1008—584X(2008)O3—0040一O6 在构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的发展目标下，居民住宅小区的物业①管理已日显重 要。研究物业管理问题，必然会涉及到业主概念的界定问题。准确界定和正确理解业主的概念，是研究 物业管理相关法律问题的前提条件。目前立法上还没有对业主的概念和主体范围作出明确的规定，人们 对这一问题的认识还存在较大的分歧。如果不能准确界定和正确理解业主的内涵和外延，就不能正确认 识业主和物业使用人的法律地位，引起认识上的混乱，影响理论研究的深入、制度运用的效果和立法的进 一 步完善。 一 、 “业主”概念认识上学界的观点和立法例中的含义 业主是物业管理法律关系的主体之一。众所周知，“业主”一词，是近年来才开始广泛使用并为人们 所熟知。对“业主”一词的含义，人们有不同的理解。首先，从权威工具书的解释来看。在《辞海》中“业 主”的含义是“产业的主人，有产者”的意思。我们查阅《现代汉语词典》可以发现：所谓“业主”是指“产业 或企业的所有者”。[ 《现代汉语规范词典》将“业主”解释为是“产业、企业的所有者”[引。可见，词典对业 收稿日期：2008—05—28 基金项目：福建省教育厅社会科学基金项目(JA07235S) 作者简介：昊国平(1962一)，男，福建泉州人，福建省政法管理干部学院副院长、教授。 · 40 · 主的解释大同小异。其次，从人们的认识来看，目前存在不同看法。有的认为：在我国，商品房的所有权 人习惯上称为业主。[3] 鼬有的根据国务院颁布的《物业管理条例》和《房地产统计指标解释》(试行)的规 定，认为业主是物业的所有权人或者房屋的所有权人。[ 有的认为：业主就是指物业的所有权人，非所有 权人不能称为业主。[。]4g。有的认为：业主应为物业的所有人，但物业的使用人或承租人等非物业的所有 人，也应视为业主，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。[5 也有的人把业主定义为“土地使用权所派 生的权益享有者。”_6 再次，从立法规定来看，各地的规定也不尽一致。从目前我国大陆地区有关物业方 面的规范性文件规定来看，我国《物业管理条例》第6条第1款明确规定：“房屋的所有权人为业主。”第8 条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第6条第2款和第7条还分别规定了业主在物业管理 活动中的权利和义务。从《物业管理条例》全文精神来分析，该《条例》界定业主就是房屋的所有权人，其 他人不能成为业主。在该《条例》中并未提及“物业使用人”的概念及其权利，特别是对物业使用人能否参 加业主大会，行使投票权没有规定。《广东省物业管理条例》第2条第3款、《上海市居住物业管理条例》 第2条第 2款、《江苏省物业管理条例》第 45条第 1款规定：“本条例所称业主，是指物业的所有权人。” 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第3款规定：“本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅 房屋的所有权人。”而《珠海市住宅小区物业管理条例》第3条第4款则规定：“本条例所称业主，是指住宅 小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业