我国不动产登记制度的现状及缺陷.pdfVIP

赛遗产s法律 2晰 _2期 65 娣。02期 制度的要求看，立法质量还有一定差距，需要进一步 的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手 完善和提高。 续的，不得对抗第三人。’呲解释隐含的是登记对抗主 二、我国不动产登记制度的缺陷 义的不动产登记效力，即不动产物权非经登记不得对 (一)不动产登记的法律依据不统一 抗第三人，但在当事人之间仍有物权效力，此一点与 不动产物权登记，通行的做法，在实体上是依据 《担保法》的上述规定是矛盾的。三是，同一种不动产 民法及物权法，在程序上是依据专门的不动产登记 物权，其登记效力在各地区或部门有不同的规定 如 法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民 不动产抵押登记，武汉市规定“自完成抵押登记时生 事法律、法规，不但散乱，而且内容多、矛盾多。比如， 效”；建设银行规定“自合同公证后生效”；上海市规定 由于不动产登记方面的法律规定不完善，出现“法律 “合同签字后生效”；广州市规定“登记时生效，但当事 冲突”的现象 如关于不动产债权合同的效力，《最高 人得另行约定”。这种效力上的不统一使登记工作和 人良法院关于适用．(中华人民共和国合同法)若干问 司法实践失去统一的衡量工具，必将造成 法律实践的 题的解释 》第9条，主张‘‘合同有效”：而《最高人民 混乱。 ． 法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营 (三)不动产登记的效力绝对化 案件若干问题的解答》第14条却主张“合同无效”。更 关于不动产登记对物权变动的影响效力，我国立 为严重的是，大量的法律内容仍然是适应计划经济体 法虽未明确登记模式，但从具体法律法规的规定看， 制的要求，作为对经济及不动产实行统一管理、监督 其精神在于登记要件主义。如1983年国务院发布的 控制的配套措施而制定的。由于贯彻一切为公有制服 《==贼市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护 务，公权可以干预私权的立法理念，因而，只能满足集 部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，都渗透了 中统一的公有制经济的需要，满足行政管理“条块分 登记要件主义。根据我国学者的一般看法，不动产所 割”、“部门林立’，体制的需要。因为我国的立法尤其是 有权的取得、变更和消灭，非经登记不能产生法律效 涉及不动产登记这一层面的法规基本都是以部门为 力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有 立法及执法主体，因而往往突出部门利益，类似上述 权的确认，原则上也以登记为准。我国现行法律，如 相互冲突的规定时有发生。这种由法律形成的内耗难 《城市房地产管理法》、灶地管理法》及相关的法律法 以满足市场经济条件下不动产交易的需要。用物权法 规和目前正在进行的物权法立法形成的三个草案均 理论衡量，现行法律法规规定的登记制度不能充分体 沿用登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护 现物权公示原则和物权交易的公平公正原则，不能对 原所有权人的利益，在权利明晰的基础上便于第三人 各种物权一律平等对待、一体保护、实现市场交易高 参与交易，并因增强登记效力而有利于国家征税和调 效低耗、便捷安全的目标。从更高层次上说，不动产登 控市场。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现 记的法律法规不统一，尤其是体现交易的物权变动的 象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义和由此产生 规则不统一，我国就不可能建立统一的不动产交易市 的公信力绝对化，容易导致三种情况： 场规则，尤其是难以统一房地产市场规则，促进流通、 一 是，在因登记机关或登记原因造成登记有误的 繁荣市场的目标更难以实现。 情况下，尽管登记权利有瑕疵，但凭借登记权利推定 (二)不动产登记的效力不统一 效力，可以推定登记人为权利人，并以此对抗真正的 一 是，如以上所述的，在不同的不动产客体物中， 权利人，使真正权利人的利益受损。 有的适用登记生效主