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建立统一完善的不动产登记制度 淮安市国土资源局杜建平 摘要： 不动产登记是指经权利人中请，国家职能部门将其有关申请的不动产物权事项 记载于不动产登记簿的法律程序，以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的 程序、登记机关及效力等各项制度。为不动产登记制度。不动产登记，它能使不动产物权 变动得以确认。并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度 的基础。本文从建立不动产登记制度的必要性、法律基础、社会需要以及国家通过登记来 加强对不动产市场的调控等诸多角度。进行了论证。 关键词： 建立完善不动产登记制度 不动产主要包括土地和房屋。不动产登记是指经权利人申请国家职能部门将有关申 请人的不动产物权变动事项记载于不动产登记簿的事实，以此为基础建立起来的不动产 物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产登记制度。不动产 登记，它能使不动产物权变动得以确认，并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重 要手段和现代房地产制度的基础o 1建立统一的不动产登记制度的客观必要性 1．1这是物权制度完善的重要标志，是建立社会主义市场经济体制的客观要求 物权具有绝对性和对世性，故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公 示手段，而登记是不动产物权的公示手段。登记作为公示手段主要是为了维护交易安全， 保护善意第三人的利益。建立统一的不动产登记制度有利于当事人及社会一般的第三人 明确知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序、动态安全”的 法律目的口这也是完备的市场经济必备的前提条件o 1．2建立统一的不动产登记制度是发达的市场经济国家的成功选择 在当今世界，凡发达市场经济国家均建立了统一完善的不动产登记制度，而不动产登 记都是在一个机构进行的。目前，我国有多个以上的部门进行着不动产登记，另外还有一 些部门正在主张自己进行不动产登记的权利。我国的这种做法，原因是从1956年起土地 权利退出了财产法的范畴，只是在1988年之后才进入财产法范畴。而此时房产权、林地 ·-——570．．—— 第四部分权籍篇 建立统一完善的不动产登记制度 权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。我国先行立法 为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。这是从行政管理的角度 建立登记制度，而不是从市场经济需求出发。因此，根据市场经济体制下的登记法理，借 鉴市场经济发达国家的做法，当早日建立同统一的不动产登记制度o 1．3有利于统一不动产物权的法律基础，建立正常的不动产物权秩序 目前，我国的土地和房产分别在不同的部门登记。有的房子房款交了三四年迟迟拿 不到产权证，有的有了房产证却拿不到土地使用证，甚至有的群众发出了“70年以后，我的 房子属于谁的”疑问，凡此种种，都是因为在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统 一。再从不动产的抵押登记来看，在有些案件中，当事人用房子在房产部门登记抵押，又 用房子下面的土地在土地部门登记抵押，出现两个抵押权，，由此造成两个抵押权的效力问 题，谁有效?谁无效?如果都有效，谁先谁后?法律处理起来有问题，产生法律相克，即权 利实现的法律不能。从金融风险角度来看，不动产登记不统一，还会产生重复抵押，在金 融市场上引起混乱o 1．4有利于我国不动产市场的顺利发展，减少公民和法人的不合理负担 本来不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及 部门均要求在本部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。这样， 公民、法人的不动产物权变动不得不多次登记，这不但加重了他们的负担，而且也损害了 登记的严肃性和法律的权威性。在有些地方，分别登记还使各有权登记的部门相互扯皮 闹矛盾，影响行政效率。 1．5 有利于国家从宏观上把握房地产市场的发展，加强运用土地政策参与宏观调控 的能力 目前，我国城市的土地和房产建设分别由不同部门统计上报有关资料，这使国家对不 动产市场情况不能正确全面掌握。从土地角度来看，去年，国务院明确提出，把土地作为 国家宏观调控的手段之一。但现实是，从86年国家土地局成立时，我国就实现了土地集 中统一管理