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个人房屋 出租税收负担研究 刘晓辉 摘 要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有 引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提 出更高的要求。本文通过对我 国目前的个人 出租房屋的税收现状分析，发现其税收 负担较重、重复征税、缺少税收立法等 问题 。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达 国家的先进经验 的基础上提 出了改革个人房屋 出租税收制度 的方案。 关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案 我 国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的 房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽 具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣 然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。 除项 目和纳税期限等都有所不同，给征税部 门带来很大的征管困难 。而 经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定 且对 同一项收人依照不同的税种多次征税 ，必然存在重复征税的问题。 下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我 国实际出发的， 目前个人房屋出租的税收制度 的种种问题会影响我 国房屋租赁市场 的健 地方性法规是对税收基本法的重要补充。但 “如果在授权法 中没有规定 康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更 任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票 ，它可以在 大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情 授权的领域里任意制造法律”。从法律优位原则出发，凡是违反了税收 出发，改革 目前个人房屋出租的税收制度 。 法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我 一 、 我 国个人房屋出租税收负担综述 国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅 自规定本地区适用的综合 个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相 同但承担的 征收率及纳税档次，架空了更高层次的 《个人所得税法》、 《营业税暂 税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋 行条例》、 《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这 出租。 类地方性法规本身的法律效力还有待商榷 。 (一)个人出租非住房的税收负担 三、国外个人房屋出租税制安排 若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁 11％的税率 (一)美国个人房屋出租税收负担 纳增值税，同期按照7％ (5％或 1％)的税率缴纳城建税和3％的税率 美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构 缴纳教育税费及附加 。依据个人所得税 (以下简称个税)法，个人房 成的所得和推定所得，来 自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出 屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣 租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项 除项 目后适用20％的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税 目，其中与投资有关的不予计列项 目包含房客对房屋的改进。但是房客 的扣除项 目。纳税人 自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的 对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方 规定按照 12％的税率纳税 。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳 法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税， 城镇土地使用税，按照财产租赁金额的o．1％贴花税额。这总的涉及七 也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实 个税种，名义税负最少也可达到43．54％。 值的30％一70％，税率由各地方政府 自行确定，税率参照地方支出扣除 (二)个人出租住房的税收负担 非财产税收人后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在 对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按 3％ 一l