住房市场“双体系”发展协调程度如何——基于长三角地区的实证分析.pdfVIP

国军苦于政掌院掌握 2014.3 缉捕握固与自国 住房市场双体系发展协调程度如何? 一一基于长三角地区的实证分析 谢福泉，周梦堤，胡锈腾 (华东师范大学，上海 200241 ) [摘 要]商品房市场和保障房市场共同形成住房市场的双体系。本文对长三角地区整体及内部 主要省份的住房双体系发展水平、协调度和协调发展度进行实证分析，并将分析结果进一步进行内 部比较分析和与全国的比较分析。研究发现，长三角地区住房市场双体系协调发展问题不理想，内部 各省市间的协调发展水平也存在较大差异，应采取相关措施鼓励加大保障性住房建设，适当控制商品房 市场的非理性发展，相应提高整个住房市场的长期整体规划水平。 [关键词]长三角地区;保障房市场;商品房市场;协调发展 [中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1008 -9314 (2014) 03 -0045 -06 一、问题与文献 住房问题既是民生问题，又是发展问题。房价的 过快上涨使得住房保障问题日益突出。 2012 年中央 经济工作会议上确定了建设所谓的商品住房和保障住 房双体系模式。目前我国大部分地区已基本形 成住房市场的双体系，但整体协调发展水平不 高，且地区间差别较大。 长三角地区(本文界定为上海市、江苏省和浙江 省)作为我国经济最发达的地区之一，自 1998 年住 房改革以来，商品住宅市场很快进入迅速发展阶段。 整体而言，长三角地区的商品住宅体系发展水平高、 发展趋势向好。 尽管 1994 年中央便提出经济适用房建设，但一 直以来，长三角地区保障房建设始终不温不火，发展 水平很低，保障性住房供需矛盾日益加剧。从保障房 [收稿日期] 2014-04-24 供给看， 2008 年以前经济适用房新开工面积呈小幅 下降趋势， 2007 年仅为 532.5 万平方米，占住宅新开 工面积的 4.45% ， 2008 年后政府开始重视保障性住 房建设，经济适用房新开工面积开始提高，但至 2011 年仅占住宅新开工面积的 4.41% ，相对水平不升反 降，同时，各个省市的保障性住房体系逐渐形成，但 目前保障性住房覆盖率还是很低。从需求角度看，经 济适用房实际销售面积呈小幅上升趋势，一定程度反 映保障性需求的上涨。另外，长三角地区外来人口规 模大，贫富差距较大，加大了保障性住房需求。 国内外关于住房市场双体系的协调发展研 究相对不多，主要有以下内容: 我国保障房和商品房发展的协调性近年来不断下 降，各地区情况不同，中部地区协调性优于东部地区 协调性(徐通， 2012) [叫。相对于全国平均协调发展 水平，上海住房双体系协调发展水平较低，存 在较明显的不协调性发展问题(张利， 2013)[15] 。与 [基金项目]本文为上海市人民政府发展研究中心课题新型城镇化与房地产市场的协调发展及其传导机制研究 (2014- GZ -05) 的阶段性成果 [作者简介]谢福泉，华东师范大学商学院副教授;周梦援，华东师范大学商学院研究生;胡锈腾，华东师范大学商学院 研究生. .45. 回家苦干政掌院掌报 2014.3 11 ，百 E固与25(. 美国对比发现，我国住房双体系糯合协调度和 美国 20 世纪 70 年代相当，应借鉴美国发展经验，保 障性住房和商品住房发展重要程度定位为 O. 1 和 0.9 (杜静、施海峰， 2013) [16J 0 Alex Fenton , Ruth Lup- tond 等 (2012) [17J 从商品住房的发展对保障性住房需 求的影响来反映协调发展的重要性，通过对伦敦的研 究发现 2000 年来因商品住宅发展水平很高，低收入 者偏好租赁补贴而保障性住房需求下降，导致大量空 置甚至遗弃，给政府和社会造成了更高的成本。针对 我国房地产市场出现的非理性繁荣和保障房建设力度 不够的现状，洪开荣、 tt洪亮 (2010)[18 J 基于 Holm- strom 和 Milgrom (1991) [19J 的多任务委托代理模型， 建立了中央政府与地方政府双重任务委托代理模型， 分析了我国住房市场存在的委托代理问题，并据以提 出促进住房双体系协调发展的政策建议。黄卫 华 (2009) [20J 从商品住房和保障性住房供应体系协调 发展现状的定性分析出发，从供应比例、结构、体系 完善和规范等方面提出促进商品房和社会性保障住房 协调发展的对策建议。 二、实证分析 由于数据可获性限制，笔者以经济适用房作为保 障性住房的替代指标，建立了长三角地区经济适用房 指标体系和商品住宅指标体系，并在分别测算了双体 系发展水平的基础上，借助协调度模型和协调发展度 模型展开双体系间协调度及协调发展度的实证分析， 得出相关结论。 (一)长三角住房市场指标体系的确立 基于长三角地区住宅系统的统计数据