平凉城区物业管理情况的调查与思考(4页).docVIP

平凉城区物业管理情况的调查与思考 物业管理工作牵涉到千家万户，物业管理水平关系社会和谐发展。随着城市经济发展、小城镇建设、旧城改造工作的深入推进，平凉城区规模不断扩大，物业管理工作越来越显示出其重要性。但平凉城区物业管理工作起步晚、发展慢，目前还处在逐步摸索完善的过程，存在不少问题，业主和物业公司的矛盾突出，引发的投诉时有发生。最近，笔者就平凉城区物业管理情况深入物业公司、居民小区、居民家庭进行了广泛深入的调研，现就城区物业管理现状、存在问题及改进措施作以简要分析。 一、基本情况 平凉城区物业管理行业，伴随着房地产开发及住宅的产业化发展，经历了从无到有、从散乱到规范、从个别试运营的“一叶孤舟”到数家物管企业竞争市场，“百舸争流”的过程，正逐步走向专业化、市场化。目前，城区共有物业服务企业35个，托管面积650万平方米。其中二级资质的2个，三级资质的33个，服务居民小区97个，从业人员1820人，其中专业人员464人，具有中级以上资质证书的370人。物业企业的投资主体和模式分为三类：一是房地产开发企业集团旗下成立的物业服务企业；二是行政、事业单位或企业以后勤服务形式成立的物业服务组织；三是其他社会自然人或法人投资成立的物业服务企业。 二、存在问题 一是物业公司服务水平普遍偏低。按照《平凉市住宅小区物业服务等级试行标准》的规定，三级以上服务标准的物业管理企业所有员工上班应统一着装，佩戴标志，规范标准服务用语；小区出入口应24小时值班，8小时站立岗；重点区位每4小时巡查一次；公共场所、绿地、楼道、楼梯扶手应每天清扫1－2次，并应保持洁净、光亮、无灰尘、无污渍；门卫应引导进入小区车辆有序停放；草坪、造型树、绿篱及时修剪、施肥、杀虫，保证美观；上门服务必须携带鞋套、工具包、工具垫布，服务过程中不得污染墙壁、地面和其他物品，做到工完料清场净；及时清理地面积水、积雪，定期清运垃圾；如遇停水、停电、供停暖应及时通知住户；设服务接待电话，24小时开通，急修随叫随到，其他维修按约定时间到位。但在现实中，能真正达到以上服务标准的物管企业屈指可数，绝大部分物管企业服务水平距离四级服务标准尚有一定差距，更遑论三级服务水平。业主认为物管企业“只收费不服务”或“收费与服务不对应”，因此对物业公司意见大，以拖欠、少缴，甚至拒绝缴费的形式进行抵制，由此形成物管企业服务不到位与业主抵制缴费导致物业费收缴率低，甚至造成物管企业亏损经营的恶性循环。 二是部分物管企业亏损经营。近年来，各行各业的人员工资都在增长，物业服务作为劳动密集型行业，人员工资在物业管理成本中所占比例逐年加大，但物业管理费十多年来没有调整，导致一些物业公司处于亏损状态，负债经营。像新世纪物业公司、天正物业公司这样依托开发公司成立的物业企业，由于有开发公司的补贴，经营情况较好。独立的物业公司由于物业收费标准低、物业费收缴率不高，往往通过降低服务标准的形式来降低成本，减少亏损。 三是一些物业公司收费不规范。有的物业企业，未经物价部门批准，自购房合同签订之日起就开始收费；有的在代收水电费时以弥补损耗的名义随意加收；有的随意收取停车费。按照《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，物业公司在其托管的小区内收取停车费缺乏依据，其收取停车费的行为尚需商榷。有的亏损经营的物业公司，为了弥补亏损，未经物价部门批准，私自提高物业收费标准，业主投诉多，反应强烈。虽然物价部门及时进行了查处，但由于处罚结果的执行缺乏有效的保障措施，处罚往往得不到执行，个别物业公司甚至屡查屡犯，让物价部门的行政执法处于尴尬的境地，损害了行政执法的严肃性。 四是个别住宅小区的“养老”问题难以解决。2009年制定的《平凉市住宅专项维修基金管理办法》，要求对住宅专项维修基金实行统一交存和监管。但这项工作困难很大，进展缓慢。目前，平凉城区相当一部分小区住宅没有建立专项维修基金制度，大多数小区的专项维修基金管理和使用缺乏有效监管，一些小区出现的供水管网跑冒滴露、屋顶露水、墙皮脱落、管道堵塞等问题因资金困难无法及时维修，给业主生活带来极大不便。 五是一些老旧住宅小区先天不足。一些行政事业单位和企业的家属院，在建设过程中没有预留公共用地，不具备进一步改造的条件，导致小区公共绿地面积不足，后期配套设施无法完善，小区基础设施建设条件和绿化环境较差，甚至存在安全隐患，为物业管理带来了很大的困难，成为物管企业的累赘和包袱。 六是物管企业状况参差不齐。依托开发公司成立的物业公司，经济实力相对雄厚，物业服务设施齐全，服务