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營利事業所得稅查核實務建築業 吳麗真 課程大綱 行業概述 相關法規 營造業查核重點及逃漏方式概述 帳簿文據 收入、銷貨成本、各項費用 查核實例 行業概述 行業概況 建築業係以投資委託營造廠興建房屋出售、出租為業者屬之，如建設公司、投資公司。 行業概述 經營方式：大約分為6種： 自地自建 合建分屋 合建分售 共同投資興建 買賣成屋或土地 合建分成 行業概述 行業特性 工程施工期間長 壓低房屋售價 工程成本需按各工地分別計算：屬分批成本制故涉及共同費用分攤問題 行業概述 建造程序 工程招標 訂定工程合約 大致有四種：總價合約、單價合約、綜合合約、成本加價費用合約 施工 完工 相關法規 所得稅法第4條第16款 個人及營利事業出售土地，其交易之所得，免納所得稅。 所得稅法第24條第1項 營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額。(收支配合原則) 相關法規 所得稅法第28條 製造業耗用之原料，超過各該業通常水準者，其超過部分，非經提出正當理由，經稽徵機關查明屬實者不予減除。 所得稅法第30條 借貸款項之利息，其應在本營業年度內負擔者，准予減除。 相關法規 所得稅法第45條 凡資產之出價取得，指取得價格，包括取得之代價，及因取得並為適於營業上使用而支付之一切必需費用。 營業稅法第17條 營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。 相關法規 營業稅法施行細則第21條 營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。 相關法規 營利事業所得稅查核準則 第24條之1 第24條之2 第32條第3款 第51條之1 第78條第1款第10目及11目 第97 條第9款 第111條之1 查核重點及逃漏方式 如何選定查核重點 自地自建者有關土地成本之取得偏高者 合建分屋或分售，根據合約規定，地主分配之房屋或土地較一般常情為高，地主是否為股東或合建分屋公司未列土地成本者 已售房地之售價較實際售價(或預售價格)為低者 公共設施用地，如公園，其土地及改良費用，已列入本期成本，但其所有權則過予公司股東或未過戶 土地交易免稅所得分攤營業費用、利息支出等相關費用不合規定比例者 查核重點及逃漏方式 如何選定查核重點 應直接歸屬免稅土地負擔之費用，而未調整自土地收益項下減除者 屬銷管費用帳列成本科目者 合建分屋房地售價是否正常，地主是否為股東，土地售價是否偏高，房屋售價是否偏低 合建分成的約定比例是否合理？土地是否為關係人所有 列報企劃收入、代銷佣金收入是否合理？委託人是否為關係人？有無利用個人名義建屋出售逃漏營業收入 查核重點及逃漏方式 常見逃漏取巧方式及破解之道 建設公司利用個人低買高賣虛列土地成本時應如何查核 可調閱土地登記簿謄本、藉以瞭解產權移轉流程、交易日期、交易對象 可調閱土地出售人歷年綜合所得稅申報書、財產資料，以瞭解其財務狀況 查核重點及逃漏方式 常見逃漏取巧方式及破解之道 資產負債表列有長、短期借款，卻未於非營業損失項下列報利息，可能隱藏列報於營業成本 建設公司以土地及房屋合併銷售，常壓低房屋售價，相對提高土地售價，造成銷售房屋虧損，土地增益提高 帳簿文據 帳簿文據之種類 以包工不包料方式委託營造廠興建者，除營造廠部分工資之紀錄外，餘與營造廠同。並應提示工程合約、房屋買賣合約、房地價目表等 以包工包料方式委託營造廠興建者，可免再設材料明細帳與有關材料之生產紀錄 以自地自建方式建屋出售時，並應具備建築師簽名蓋章之設計圖，及依圖樣核計之應耗材料數量明細表及預售合約、房地價目表等 收入類 收入實現之認定 以所有權移轉登記日期為準 所有權未移轉登記前，已實際交付者，以實際交付日期為準 兩者無從查考時，依其買賣契約或查得資料認定之 銷貨成本 營造業成本主要查核程序 各工程成本分析 房、地成本歸屬之調整 已售、待售成本之調整 建物利息資本化之調整 合建分屋成本之調整 材料耗量之調整 各項費用 工程費用與銷售費用之劃分 營業費用之遞延 出售土地之營業費用的攤計 查核實例 ○○建設股份有限公司經營興建房屋出售業務其經營型態係採合建分售方式96年度營業收入總額申報80,425,735元，營業成本為86,951,894元，營業費用6,607,602元，非營業收入32,786元，非營業支出400,551元，全年所得額虧損13,501,526。免徵所得稅之出售土地損失12,999,555元，課稅所得額虧損501,971。 查核實例 1.依據該公司提供之房地買賣契約書，已將房屋及土地款分別由建設公司及地主訂定，然按其房屋每坪平均售價僅29,908元，低