房地产税改革的政策背景概念.doc

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在 “重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为 1372. 5 亿元，城镇土地使用税为 1541. 7 亿元，两者合计占比仅为 6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。　　近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。　　地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。　　对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 地方财政收入缺失 参考 而调节收入分配、促进房地产市场健康发展属于派生功能。 3． 房地产市场的长效调控机制亟待建立，但尚未建立， 更未完善成熟 从2003 年开始，房地产市场 “十年九调”，但调控陷入 “越调越高”的政策怪圈。其中很重要的一点是房地产市场的 长效调控机制尚未建立，更未完善成熟，政府过多依赖 “限 购”、“限贷”等行政性手段，一些自主性和改善性??求受到 不合理打压。限制性调控手段具有浓重的计划经济色彩，不 符合社会主义市场经济的运行机制，影响市场配置资源的决 定性作用，退出后会增大供需之间的张力，加剧供需不平衡 程度。这就需要政府改变调控思路，在调控政策工具的使用 上更加多元化，注重将经济手段、法律手段和行政手段结合 起来，而非过度依赖行政手段的强制和压制来 “实现”房地 产市场的调控目标。［2］政府应正确认识房地产市场自身的运行 规律，建立房地产市场稳定健康发展的长效机制。其中建立 以税收手段为主导的市场化调控机制就显得十分重要和必要。 而现行的房地产税收体系和税制要素设计存在诸多不利于房 地产调控的体制机制弊端，政府税收手段的利用缺乏健全的 制度保障。比如，房地产保有环节税负的缺失对房地产的投 机炒作和房屋的大量空置难咎其责，开发流转环节税负的过 于集中一定程度造成了高房价。因此需要对房地产税收体系 进行整合与改革，来满足长效调控机制建立的要求，发挥税 收 “自动稳定器”的调控功能和政策导向作用，与土地政策、 金融制度等其他市场化调控手段共同构成房地产长效调控 机制。 ( 3) 调控房地产市场功能定位是否合理? 近年来???社会公众倾向于将房地产税与房价联系起来，将房地产税看作是调控房价的一种手段。尽管房地产税确实会对房价产生一定的影响，但这并不意味着就应当把调控房价作为房地产税的功能。房地产市场的波动性较大，为了稳定市场，需要对房地产税政策进行频繁变动，这不利于保持税制的稳定性。从宏观调控频率较高与税收制度稳定性较强的矛盾来看，房地产税并不适宜承载调控房地产市场、平抑房价的功能。 否定房地产税的调控房地产市场功能，并不意味着房地产税在房地产市场上不承担相关功能。应当看到，目前我国房价过高，确实与房地产领域税收制度不合理有一定关系。 比如，“重流通、轻保有”的税负结构，造成房地产流通环节由房地产企业缴纳的营业税、土地增值税等大量税负转嫁到① 实行乡财县管后，乡级财政已经虚化了，故在此不予考虑。购房者身上，抬高了房价; 同时，保有环节的房产税和城镇土地使用税税负偏轻，使得持有房地产的税收成本较低，加剧了投机性购房需求以及房地产开发商囤地、捂盘行为。所以，房地产税与房地产市场的关系，应从制度优化而非工具调控角度理解。房地产税在房地产市场领域的功能定位，需要从 “短期”调控视角转向 “长期”发展视角，即通过税收制度的优化，促进房地产市场长期健康发展。更具体地，发挥房地产税促进房地产市场健康发展的功能，要求建立起更加重视保有环节课税的房地产税收体系，使保有环节的房地 产税有助于优化房地产