2007年宜昌市房地产项目市场报告.docVIP

PAGE  太平鸟集团 宜昌市场研究报告 目 录 第一部分：项目分析 一、项目状况 二、项目SWOT分析 第二部分、宜昌房地产市场研究 一、宏观市场研究 三、中观市场研究 二、微观市场研究 第三部分：项目建议 一、项目总体开发建议 二、项目客群定位建议 第四部分：项目财务分析 一、项目销售价格预测 二、项目经济测算 三、项目销售进度及资金回流预测 第五部分：项目可行性结论 第一部分：项目分析 一、项目状况 项目概况 新丰豪置业长江商城二期地块位置在长江市场旁，双虹大道、湖光路交叉处。该地块紧邻宜黄高速公路与三峡专用公路出口，距三峡大坝28公里，距三峡机场15公里，距火车站20公里。 地块较方正，且为坡地，南低北高。地块目前为净地。 二期项目占地面积为36.81亩（约24539㎡），土地性质为商业用地。二期规划建筑总面积为51320㎡，其中住宅面积为44229㎡，架空层建筑面积为5587㎡，商铺面积为1504㎡。产品类型为纯多层，户型主力面积为90－120平方米的中小户型。目前二期项目已完成规划调整和报建工作，产品和户型都已经不能作很大的改动。 地块周边环境 ◇ 地块四个方向的环境： A、 地块东面：东面目前为住宅小区，已经建成 B、 地块南面：南面为项目一期，住宅和商业都已经交付使用了 C、 地块西面：西面为项目一期商业，目前已经卖给长江市场 D、 地块北面：北面为长江市场投资的商业，目前还在建 ◇ 环境污染情况： A、 空气：周边基本为居民住宅和市场，空气质量相当好。 B、 噪音：周边没有城市主干道，且车流量较少，噪音较小，周边的市场可能会产生部分的噪音，但是影响不会太大。 C、 土地：周边为居民住宅和市场，土地没有任何污染。 地块交通条件 ◇项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划： A、 主要交通干道： 湖光路、双虹大道。 B、 远景规划：双虹大道在建一座通向新的行政中心的桥 梁，建设将在近期内完成。 C、 公共交通起始线路：夷陵区2、3、5、6、100、101在长江市场有站点，宜昌市区4路车也始发于长江市场，此外10多辆乡镇中巴均经过长江市场，应该说公共交通是相当方便的。 地块周边市政、公建、商业配套设施 项目位于夷陵小溪塔，周边市政、商业、公建配套较齐全，主要是长江市场、客运南站、黄柏河旅游码头、酒店娱乐项目、休闲公园，但是由于长江市场主要针对批发，因此对于本项目的居民来说，周边生活基本配套还稍嫌不够，需要步行5－10分钟才会有齐全的生活配套。 二、SWOT分析 项目优势分析(Strength) 项目地块位于夷陵区小溪塔，地块闹中取静，条件十分优良 地块较完整，且土地平整，无需拆迁，可马上动工 地块四周配套完善，市政、商业、公建配套都较齐全 一期成功的开发为二期奠定了良好的基础，同时也为二期累积了不少潜在客户 交通便利，可以使楼盘的辐射范围更加大 由于前期工作基本完成，因此对于初涉房地产行业的太平鸟集团来说，接手本项目可以避免很多繁琐的前期工作 项目劣势分析（Weakness） 由于二期地块已经完成规划调整和报建工作，因此在规划上难以做较大的变动 土地性质为商业用地，土地使用年限低于住宅用地的年限，会产生一定抗性 地块四周市场较多，影响项目档次的提升 土地是转让得来的，土地成本的上升使得项目的利润受到影响 项目机会分析(Opportunity) 夷陵区的房地产市场即将进入高速发展的阶段，现在正是进入该市场的最佳时期 夷陵区目前在售的项目开盘一年内基本能售完，良好的销售形式表明夷陵市场住宅供不应求，市场缺口较大 项目周边的长江市场将会进一步扩容，届时长江市场为数众多的商户将会为本项目提供大量的客户和租户 双虹大道上在建的桥梁一旦贯通，本项目到新的区行政中心的距离将会被大大缩短，从而给消费者带来升值期望 项目产品为多层，而目前夷陵区房产项目随着容积率的提高，多层产品将会日渐稀缺，产品类型的稀缺性必能更加促进销售 夷陵区市场的营销手段比较传统、滞后，先进营销模式的引进对市场具有强力的引导和宣传效果 07年夷陵区土地推出量在100亩左右，数量较少，因此潜在供应不会在短时间内加大 项目威胁分析(Threaten) 由于太平鸟集团打算采取整体收购新丰豪置业公司，整体收购带来土地变更便利的同时，也会带来很多不确定性 夷陵区市场上所有在售楼盘后续供应总量不小，届时会对于本项目的销售周期产生一定影响 项目处在长江市场内，项目很多方面需要与长江市场协调、配合，也会给本项目带来不确定性 第二部分、宜昌房地产市场研究 宏观市场研究 宜昌