2012年07月姜堰香溪美滴2012下半年营销思路提报.ppt

南京浩华香溪美地项目组;本案核心目标;目 录;NO.1 前世今生;前世· 冰火两重天;实现开盘热销; 今生· 阶段性战果 ;剑指东方;截至7月24日客户来电来访情况： 持续时间：2012.6.20-2012.7.24 来访客户: 167组 来电客户： 57组 成交客户： 22组 7、8月份传统淡季的来临，给项目带来严峻的考验，虽然近期成交显著上升，但是八月份的销售压力将进一步加大，八月份的营销推广工作如何进行，已然迫在眉睫！;Rose and Ginkgo Villa;原音重现：;目标客群：;今生·观己;;在售三栋高层房源未售203套，未去化54%，剩余面积约2.5万方，其中9#楼余房较多，中户的两房和小三房销售较好，客群呈现刚需需求取向，积压大面积三房去化将是今后销售过程中需要重点关注的问题。三栋楼位置在整盘中相对较差，作为前期推出较为合理。;;;;;;综上所述 ?从姜堰房地产市场来看，整体处于供大于求的阶段，市场??存积压严重，目前在售31家楼盘，另外有9家楼盘待售，未来房源上市量巨大。从竞争格局来看，姜堰本地房地产市场处于价格战乱象之中，本案虽然初步树立了城东第一名盘的地位，而由于姜堰市区本身较小，本案无明显的区位优势，面临着城西以及城南、市中心、城西三大板块的分流。 ?针对项目客群，相对保守，对新生事物有一定的免疫力，比较注重价格，对品质等因素相对关注较少，加之姜堰房地产市场媒体渠道相对匮乏、单一，传播途径受到天然限制，因此渠道的深挖以及针对客群的引导将是重中之重。 ?最后针对项目本身，余房较多，但产品线分布比较均衡，合理的房源搭配将有效促进我们的销售，因而，合理的推售策略以及销售目标分解将显得格外重要。;如 何？ ;策略调整：;项目愿景（Vision）：;NO.2 风声水起;价值重塑;风生水起家天下 水岸风情，“香”伴一生 我真正想要的香溪美地;如何价值重塑？;;在内外两大属性上， 我们项目是如何演绎和升华的？;;紫气东来，天生贵胄， 项目占据东城门户之地，上优风水格局 城东为历来富贵之地，自古有紫气东来之说。 胜景天成，可谓无出其右。 吉位正中，上风上水，占尽地利天时！ ;大象无形，以河承之， 中国人自古就有亲水而居的传统， 千年通扬河，万千气象，风回气转中自然凝运 通扬运河自项目间穿流而过， 于城东富贵之地，万物润泽，宅莫大焉。 ;〖文 贵〗;整合区域的天然属性：;;〖 园-大匠之作 〗;〖 院-西班牙风情院落〗;③;1、皇家规制营宅之风水格局，师法自然，宛如天开 2、西班牙建筑的风情演绎，是一种别样的浪漫情怀 3、细节决不妥协，隐逸的是一种对建筑细节的极致考究；;当雕琢的考究遇见通扬运河 珍之又珍的运河景观，变得更加稀贵， 只因，通扬运河从未如此被雕琢 ——从而成就品质住宅标准之上的标准！ ;我们的稀缺性与领先性在于: 把“香溪美地”雕琢在了运河之上！ ;;那么，我们找到了香溪美地的核心价值点所在， 这种自然考究于外，精工考究于内的独特气质， 构成我们项目的核心气质！ 如何将我们项目气质去完美的表达将是我们面临的最直接问题！;步步为营，升华气质;项目目前未去化面积8.8万方，其中未售房源约6万方，存量较大，预计全面完成去化工作需要至少两年半时间，为达到持续炒热市场，最大程度的迎合市场需求，同时兼顾产品搭配，挤压去化利润最大化的目的，建议分为4个波次推盘。;项目目前存量房共计249套，其中高层房源202套，多层房源47套；欲在下半年6个月的时间初步完成去化工作，需要累积来访客户约1600组客户，平均每日来访客户约9组，对比项目目前日均来访约5组客户，压力巨大。 针对项目目前余房特点，结合阶段性营销得失，我们认为针对余房去化，我们应该双管齐下，除去常规的拓客工作以外，在销控方面，建议暂时封盘9#楼，7#楼/8#楼部分房源继续实施特价房策略，再度引爆市场。与前一次的特价房策略有所不同的是此次特价房策略兼顾着引爆市场的战略性目的，如何排兵布阵实现我们的目标将是重中之重。;整盘营销，需要步步为赢的推盘思路，下半年的推广能不能为整盘营销起到借鉴作用？ 解决思路——下半年推广阶段进行细致划分，通过高效推广刺激余房去化，为整盘营销起到借鉴作用，同时配合阶段作战目标，整合资源，完成品质大盘的塑造。 当地房地产市场大打价格战？我们也要跟风进行？ 解决思路——降价是大势所趋，不可避免，那么恰到好处的降价思路将会让项目产生与众不同的效果。一种产品价格好过所有产品降价；针对“买涨不买跌”的客户心理，持续走高将是我们的宗旨；充分考虑到老业主的利益做好口碑维护也是我们的工作核心。 在深入挖掘渠道之后， 我们怎样进行进一步的客群深耕？ 解决思路——2012年必须完成项目品质大盘的塑造，同时