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中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组 2011 年中国房地产新政解析与市场展望(简版) 2011 年 2 月 10 日 摘 要 1 第一部分：2010 年中国房地产市场总结 3 1. 政策环境 3 2. 土地市场 4 3. 房产市场 7 4. 重点开发企业15 第二部分：2011 年中国房地产新政解析 17 1. 国八条17 2. 房产税18 3. 新政对相关各方的影响20 第三部分：2011 年中国房地产市场展望 23 1. 政策走势预判 23 2. 市场走势展望25 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据、 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 侯瑞波 葛海峰 张秋芳 张化学 何田 安戎 陈茜 陈寿彭 陶功维 刘水 张静 蒋云峰 高静 廖敏 徐恒 苏芳 张英 蔡向馨 中国指数研究院各分院：汪勇 陈晟 张志杰 刘海波 刘宣 薛玲 贾艳伟 张琪 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟文辉 李连成 王圣荣 郭雨明 杜丙国 李力 金青 姜晋梁 胡超 丁晓 张晓伟 陈佳 邓永乐 徐慧 2011 年中国房地产新政解析与市场展望(简版) 摘 要 1. 2010 年总结：政策力度不断加强，市场波动分化显著 为遏制房价过快上涨，2010 年中央政府紧盯市场变化，1 月出台“国十一条”，4 月出台“国十条”，9 月又有“9.29 新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房 地产市场进行全方位调控。受此影响，2010 年中国房地产市场波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度 的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。2010 年全国住宅用地实际供应 12.54 万 公顷，同比增长 64.1% ，完成年初计划的 67.9%。全国房地产开发、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增 长，房价涨幅显著下降；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。 2. 2011 年新政：“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化 (1) “国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉 “国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房 地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。限购政策更加严厉 （已有2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广 （包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35 个大中城市甚至更 多城市都将限购），表明中央政府不仅关注少数热点城市房价上涨，还有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市 的蔓延。金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从 50%提高到 60% （各地还可结合“房价控制目 标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力 推广“限房价、竞地价”方式出让土地。此外，“国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。 (2) 房产税改革试点：沪渝两地在征收范围上各有侧重，上海税率相对较低，重庆税率跨度大 从征税范围上看，上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均 60 平方米以内免征，非本市居民第二套 住房无免征），虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围，因而单从新房市场来 看，上海符合征税条件的新房可能更多；重庆除针对新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价 2 倍及以 上）和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，总体来看，重庆的房产税政策主要针对高端市 场，对普