成都市御源大湖区项目整合营销策略方案.pptVIP

御源·大湖区整合营销策略总纲;总纲目录;1期概况;资源： 原生水系、40亩水域 紧靠驿都大道 与工业区间有缓冲带 近城距离约15公里 1期经济技术指标： 住宅面积：17万平米 总户数：1256户 停车位：535个 绿化率：37.3% 建筑密度：26.1% 容积率：2.21;第1批;100-140 超过65%;S-C-Q结构化分析方法;S-C-Q结构化分析方法;通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型;Situation[情境]——整体市场状况;大盘联动，东山国际舍近求远，劲力借势跟进，双双借势东山 玺印上院抢得先机，但底气不足；厦门国建已蓄势待发 十陵洪河片区循序渐进、稳步发展 同安片区别墅为主，项目众多，市场声音太小;龙泉新区以西，拥有5纵3横道路交通系统 多种建筑类型，户型区间符合市场规律 大规模社区、大面积水体 开发商有实力没名气;区域限制、国家宏观调控，影响价格的提升 东山国际的成败，间接影响整体市场印象的成败 项目水系统规划的好坏，直接影响项目品质的建立 开发商执行力度，极大影响项目的实际运作推广;期望结果 ——想得到其它结果/实现开发商目标;Complication——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Question——实现从R1到R2必须回答的核心问题;问题的结构性分析及解决方案;问题的结构性分析及解决方案;区域间竞争 南翼新区，以东山国际为代表 洪河十陵片区，以上东阳光为代表 东三环片区，以万科魅力之城为代表 东二环外片区，以千居朝阳为代表 龙泉新区，以本项目为代表;竞争区域选取原则 地域相近 资源共享 客户渗透;从竞争区域的界定与本项目竞争点;从竞争区域的界定与本项目竞争点;竞争区域;本项目;千居朝阳;竞争结论;片区市场的界定与本项目竞争点;问题的结构性分析及解决方案;SWOT分析;减小劣势，避免威胁;建筑多为南北朝向 日照时间合理 提高生活舒适度;酒店式大堂 增加产品附加值;富于现代感的建筑立面效果 丰富和谐的色彩搭配 给人赏心悦目的视觉冲击;坡地、水系完美组合 物理属性与精神属性 相得益彰;方正实用，实用率高 现代时尚，舒适实用 采光、通风俱佳 一梯两户、三户为主 大部分多层为退台式设计，顶层赠送大面积露台，提升产品品质;居家户型 品位不俗;问题的结构性分析及解决方案;领导者;—制订同档次产品价格标准 —创立片区形象 —强调新的评估标准 —制订新的游戏规则 —强调产品特色和价值;问题的结构性分析及解决方案;龙泉驿都沿线置业客户特征;目标客户经济能力分析;竞争区域的客户特征;目标客户特征描述;重点客户群;问题的结构性分析及解决方案;项目形象的形成;建湖ing;园林采用人性化设计， 4重庭院景观,首创全庭院式园林空间，更显品质;活水清澈，光影斑斓;问题的结构性分析及解决方案;最终价格区间预计 2940-3020元/平方米;问题的结构性分析及解决方案;销售安排 ;阶段时间——以3批次房源的发放为时间节点 第一阶段： 2006年12月16日——2007年4月13日，第一批房源最少，地块优良，多层为主，形象入市，预期乐观；同时为营造项目热销的市场印象，将有意将销售时间控制在4个月内； 第二阶段： 2007年4月14日——2007年10月13日，第二批房源最多，产品丰富，别墅、高层开始放量，为主力销售阶段；合理加大时间跨度将有助于缓解施工压力、加强项目形象、稳步提升销售价格、为后续批次积累足量客户；因此将第二阶段销售时间??加到6个月左右； 第三阶段： 2007年10月14日——2008年中，第三批房源高层为主，市场接受预期谨慎，同时配合一、二批尾房发售，为巩固销售价格和市场印象，需要有足够的时间进行销控，时间跨度在6个月以上。;营销节点;推广说明;第二阶段;推广说明;2007—2008;推广说明;问题的结构性分析及解决方案;分批次进行主题推广;推广攻略;攻略部署—户外广告;项目现场;大观立交;成龙路;蜀都大道;龙泉城区;攻略部署—现场围墙;攻略演示—报媒/杂志;强势视觉识别系统;展示攻略—导视系统;展示攻略—园林示范区;三楼;展示攻略—会所、销售中心;样板房风格提示—现代高贵;舒适 温馨 大方 浪漫;轻装修、重装饰 软隔断充分展示空间的灵活性和多功能性 展示空间完整性和开阔感;地点：样板区、销售中心 目的：夜间楼体形象展示，吸引眼球;展示攻略——免费社区大巴（业主班车）;活动攻略;秋交会以展现项目形象为主 春交会以项目卖点展示和形象强化为主;问题的结构性分析及解决方案;具体费用在实际执行过程中，与预算方案略有出入，以实际支出为准