江苏无锡蠡湖公馆项目营销策划报告.pptVIP

;;报　告　纲　要 前事不忘 后市之师——08年度销售总结 知己知彼 百战不殆——09年度市场剖析 善于亮剑 步步为赢——09年度营销策略 精打细算 整合创新——09年度媒体应用;第一部分　　08年回顾;08年蠡湖公馆成交统计表（截止到2009/1）;蠡湖公馆2008年客户来人统计分析表;　;退房物业分析图 ;退房原因分析表 ;第二部分　　09年市场;宏观别墅市场 2009，无锡别墅史上竞争最激烈的一年。 供应量/存量，为历年之冠；板块竞争，空前激烈。 马山板块：新增阿维农、御园、半岛温泉的别墅个案，世界佛教论坛的举 　　　　　办把大家的关注焦点吸引到马山，随着其配套进一步完善，马 　　　　　山作为富人居住区的地位将得到较大提高，而其更高的性价比/ 　　　　　更高的物业形态将分流本案项目客户。 其它板块：惠山区的低总价，城市别墅的近距离，对我们也有不小的威胁。 ;蠡湖板块微观市场 蠡湖一号毫无疑问地摆出区域NO1的姿态，其价格却在悄悄下降 蠡湖公馆与尚郡展开贴身肉搏 银河湾凭借超高性价比笑傲战场 背后还有山水茗苑虎视眈眈 2009年也悄悄推出了35套 所有项目的枪口都相互瞄准，一场无声的大战正在进行。;蠡湖板块微观市场－蠡湖尚郡;优惠300万出头 4层　 无北院;蠡湖板块微观市场－银河湾 ;优惠220万 190　 边套;蠡湖板块微观市场－蠡湖壹号 ;350-360万 260　 边套;周边项目价格区间比较;周边项目成交和存量比较;思考——面对这种形势，我们该怎么办？ A、迅速明降，抢先成交； B、表面不降，在谈判中降价，被动竞争，眼巴巴看客户跑到别的楼盘； C、提升：硬件提高产品品质，软件上升华公馆形象，细分产品线和竞争 对手不同主力产品竞争。 ;硬件品质如何提升？;主题形象如何升华？;如何细分产品竞争市场？;南片2期;; 传承老上海的公馆魅力场 蠡湖公馆 ; 传承老上海的公馆魅力场 蠡湖公馆 ;2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ;2009年3月上旬　 新闻事件　　 　 引进昂贵树种提升景观新闻事件　　 目的：通过此项行动，就是推出“2009品质提升年‘新闻发布会。 内容：在售楼处举行新闻发布会 　　　提出“蠡湖公馆品质提升方案” 　　　媒体监督员的访谈 　　　客户监督员的访问;;2009年4月上旬　 新闻事件　　 　 金钥匙物业联盟授牌新闻事件　　 无锡首家引入金钥匙酒店级别服务的别墅社区 目的：攻打周边项目之软肋，建立本案的独特价值点，促进销售。 内容：媒体见证“金钥匙物业联盟授牌”仪式 　　　在广场举行新闻发布会（同时推出牡丹花展讯息） 　　　深化“五星级品质提升方案” 　　　媒体监督员的访谈 　　　客户监督员的访问;;2009年8月下旬　　 　　 亚力山大会馆与公馆签约新闻事件 　　 无锡首家引入高档品牌会所的别墅社区＋亚力山大第一次进入无锡市场 目的：继续攻打周边项目之软肋，强化本案的独特价值点，促进销售。 内容：在广场举行“签约仪式”新闻发布会 　　　深化“五星级品质提升方案” 　　　媒体监督员的访谈 　　　客户监督员的访问;;　　 公馆魅力系列体验活动 大型活动 4月中旬-5月上旬　　　　　蠡湖公馆之花－牡丹花展 7月　　　　　　　　　 蠡湖公馆之夜－红酒焰火晚会 12月31日　　　　　　　　蠡湖公馆之福－新年祈福 小型活动 公馆魅力建筑展 在售楼处长期举办；不同阶段不同载体，从建筑到时尚用品等，展示公馆独特的建筑魅力和独特的人文艺术风情。 公馆魅力生活赏 不定期举行在广场或室内举行，以品位/体验/呼吸等老上海公馆生活展开。;公馆魅力体验活动 4月下旬-5月中旬　蠡湖公馆之花－牡丹花展 方式：争取和长广溪公园合作，借着5月1日节庆的良机。 目的：吸引人气，美化现场，补强景观。 　　　;公馆魅力体验活动 7月或8月　蠡湖公馆之夜－红酒焰火晚会 目的：回馈老客户/吸引新客户， 　　　体验并展示独特的公馆魅力生活。;公馆魅力体验活动 公馆魅力建筑展 目的：赋予项目独特人文艺术魅力，满足客户高人一等的身份/地位需求。 内容：在售楼处辟一块地方作为项目的特色展区，定期举行公馆建筑魅 　　　力展，用照片或图片的形式展示经典建筑、家具等，展示一种名 流的生活，提升公馆的人文和艺术气质。;公馆魅力体验活动 公馆魅力生活赏 目的：赋予项目独特人文艺术魅力，满足客户高人一等的身份/地位需求。 内容：将我们广场和售楼处作为举办系列活动的场所，定期举办户