2013年上半年无锡房地产市场分析.docxVIP

~  PAGE \* MERGEFORMAT 13 ~ ~  PAGE \* MERGEFORMAT 1 ~ 2013年上半年无锡房地产市场分析 一、政策调控与市场环境 回顾2012年楼市政策的波动，银行降息、降准、首套房贷款85折等，可说是一波三折，让整个楼市充满了变数。2013年上半年的中国楼市也是热闹非凡：新“国五条”出台，地方细则全面落地，房产税试点扩围，“钱荒”等流动性收紧信号释放等。而市场似乎产生了足够的免疫，以新政落地后的4月份为例，该月，广州房价环比涨2.1%，居各地之首，上海和北京房价以2.0%和1.8%的环比涨幅紧随其后，房价已现越调越“涨”的趋势。 1、“国五条”高调出台，低调落幕 2月26日国务院办公厅公布楼市调控国五条细则：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善???导房地产市场健康发展的长效机制。随着各地房地产调控政策细则与调控目标在3月底集中落地，4月以来全国房地产市场的变化引人关注。其中北京、上海等一线城市受新政影响明显，成交量大幅下降。 无锡作为三线城市，围绕“国五条”并未出台任何相关政策，因此新政最终并未“殃及”到无锡。这波宏观调控的冲击波一定程度上还助推了无锡楼市发展，新房市场在上半年提前“激活”，二手房市场受“20%个税”影响，三月份成交量井喷，显得异常火爆。目前无锡仍然执行本地人禁买第三套，外地人禁买第二套房的限购政策。 2、房产税试点扩大 5月24日，国务院明确提出，在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。第二轮改革试点的选择标准应该是：供求关系失衡、消费旺盛、房价上涨趋势明显、以中东部城市为重点。眼下房产税改革新试点的城市名单尚未确定，杭州、南京、广州等城市是否会进入房产税改革试点之列引起了热议。作为一项影响较大的税制改革，房产税改革试点应先易后难、循序渐进，目前还不具备全国推广的条件。房产税在全国的推广，需要一套全面、成熟、公平、合理且能长久实施的房产税征收方案。仅以无锡而言，并不满足第二轮改革新试点城市的选择标准，因此所受影响较小。 3、多地收紧公积金贷款政策 自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，北京在4月7日宣布使用公积金或商贷购买二套房，首付比例都由原来的六成提高至七成，随后苏州、昆山也收紧了公积金政策。两地均规定，贷款额度调整为账户余额的10倍。这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。今年上半年，无锡地方政府就公积金政策做了一些微调，调整的方向主要在于简化便捷办理流程，使市民能更好的享受这项政策福利。目前无锡个人公积金最高贷款额度仍为30万元，夫妻双方最高贷款额度为50万元。 4、“钱荒”降临 进入6月后商业银行就开始闹“钱荒”，甚至一些原本资金较为宽裕的国有大行也纷纷加入了高息借钱的行列。到2013年6月20日银行间市场隔夜拆借利率疯涨至13.44%，盘中最高成交利率高达30%，相当于一年期贷款基准利率的5倍，“钱荒”来了。 “钱荒”肯定会传递到房地产市场，这是毫无疑问的。房地产无论供需都需要钱，开发商贷不到款，消费者也贷不到款，市场就会萎缩下行。央行处理“钱荒”的态度是中国货币政策转变的一个风向标，而且现在也已经到了改变流动性泛滥局面的关键时候，无论从内部因素还是外部环境来看均是如此：内部地方政府债台高筑，无法抑制的投资及卖地热情持续高涨；外部则是美国量化宽松政策的可能退出。“钱荒”来了、“量化宽松”要走了，房地产市场的未来将如何演变尚有待观察。 二、土地一级市场 土地市场的繁荣或衰败一直以来都被认为是楼市“风向标”，土地市场的冷暖关系未来楼市走向和房价的高低。2013年上半年全国土地市场的一个最大关键字可能就是“地王”，各地频繁曝出的超高溢价地块无法让人看衰房地产市场。北上广渝等一线城市，甚至苏州和南京都相继拍出今年“地王”，万科、保利、绿地等大牌开发商纷纷出手。 无锡今年上半年共出让土地34幅，面积217.06万㎡，金额74.81亿元，平均溢价7.24%。（详见附表） 在经历了2012年无锡土地市场的“沉寂”后，2013年无锡土地市场已经迎来了好转。据公开信息统计显示，2013年1-6月，无锡出让经营性用地共计36幅，其中成交34幅，流拍2幅，土地成交面积217.06万㎡，同比2012年上半年的83.72万㎡，增长159.33%，但环比2012年下半年的250.64万㎡，减少13.4%；成交金额74.81亿元，同比2012上半年29.35亿元，涨幅155.32%，环比