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城市综合体项目主要物业类型——商业面积确定 购物中心类型定位法 通过对项目各种条件分 析，筛选出适合项目的定 位，根据定位得出本项目 相对应的发展体量范围。 人均商业面积法 通过对该城市商业市场的人 均商业面积及现存市场的 商业面积之间的对比，得 出项目合适的发展体量 人均消费力推算法 通过对该市场消费者的 购买能力及商业坪效加以 计算，得出项目能承受的 发展体量。 项目商业面积建议 项目商业面积确定的方法包括：购物中心类型定位法、人均商业面积法、人均消费力推算法 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业面积确定——购物中心类型定位法 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业面积确定——人均商业面积法 项目商业面积上限=未来城市商业总量-现阶段城市商业总量-潜在商业总量 （现阶段城市人均商业*商业体量增长速度）*项目开业当年的城市人口 现阶段城市商业总量/现阶段城市人口*近三年城市商业体量均增长率 例子： ?根据市场调研，集中式商业面积体量达到27万平方米，商业街面积达到5.6万平方米，其它商业面积约为5万平方米（周边区域商业主要以大卖场为主，无大型集中式商业），共约37.6万商业长安人口目前约64万人，目前长安人均商业面积为： (27+5.6+5) ×10,000/640,000=0.58平方米/人 目前长安人均商业面积为0.58平方米/人，商业发展水平较为落后，经过东莞产业结构的升级，长安做为百强镇，未来商业发展潜力较大，保守估计长安镇2013年可达到东莞市2010年人均商业面积为0.87平方米，可容纳商业面积为： 640,000×0.87=55.68万平方米 项目商业面积上限 长安镇主要商业均集中在镇中心区，暂无大型商业规划，2013年市场仍可容纳商业面积约为： 55.68－27－5.6－5＝18.08万平方米 目前长安镇2013年商业市场可容纳约18万商业 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业面积确定——人均消费力推算法 项目商业面积=项目目标顾客数量*城市人均商业面积 项目开业当年的城市人口*项目目标顾客占比 现阶段城市人口*年均人口增长率*现在至开业年数 例子： ?假设条件： 1）长安人口64万，考虑到本项目位置及规划，未来能吸引90%消费者 2）以约19.35%拥有自有房产者为核心目标群体 则以保守估计，本项目2013年商业可发展体量为： 64×90%×19.35%×（0.87-1.04）≈9.69-11.59万平方米 根据东莞市零售商业网点对人均商业面积规划，建议商业发展体量9.69－11.59万平方米之间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 城市综合体项目主要物业类型——酒店 选址 经营特点 酒店类型 目标客户 代表项目 商务酒店 以公务出差的旅客为主，包含境外游客 城市中心 商务区 区域中心 除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求 设施设备通常采用较高标准 香格里拉 洲际酒店 经济型酒店 商业中心附近 选址灵活 国内游客及中小企业商务差旅客人为主 团体会议及会展服务接待为主 会议/会展酒店 北京九华山庄 五洲大酒店 旅游度假酒店 景区游客接待为主；季节性明显 三亚天域酒店 市区或郊区 远郊或旅游风景区 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠 通常以品牌连锁形式经营 在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施 如家快捷 速８ 具有完善的休闲娱乐设施 突出个性化服务；创造放松环境 酒店建设强调与自然环境的结合 Evaluation only. Created with Aspose.Slides fo