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李嘉诚又来了 　　近期揭晓的上海2007年最后一号土地出让公告结果,让不少地产关注人士瞠目:除了美国地产大鳄铁狮门在无人竞争的情境下夺得新江湾城F地块,李嘉诚旗下的和记黄埔也首度走出上海中心区,拿下了近郊嘉定区的一块综合用地,为其内地土地储备又添一个筹码。此前,李嘉诚惯例乃是非上海中心区土地不购。 　　上海长乐路801号,李嘉诚的两大支柱企业:和黄、长实组建的合资公司“上海和联房产开发有限公司”,成为嘉定项目的运营公司,据该公司发展部经理孙强告诉笔者,“嘉定地块项目目前尚未动工,具体的开发节奏将由公司统筹。”据了解,该块土地位于嘉定区瑞林路以东、环北路以南,耗资11.6亿,地块占地21.16万平方米,建面40.20万平方米,楼盘价2891元每平方米。按照当前土地市场行情,这一价格是比较低的。 　　“耗时经年,生地捂熟”,一直是李嘉诚财富累积的诀窍,虽然此前凭借这样的手法而获得丰厚回报,但在当前国家对房产开发节奏有所控制的情况下,李氏手法是否有所调整?结合近三年来,李嘉诚在内地广泛收地、动作频频,老超人亲手置下的这个天量的土地储备,究竟只是一次大规模的“奇货”可居行动,还是其他?笔者试图帮读者拨云见日。 　　 　　调控难奈李氏开发速度 　　 　　据了解,到目前为止,上海和联房产公司的嘉定项目“还处于正准备开工状态”,而与该项目几乎同期的对面地块上的项目,其地下工程已接近完工。如此“耐心”的开发节奏,在李嘉诚并不是罕事:当年与世纪大道项目同时取得的新闸路项目,一年之内也并未动工,其间尽管和黄在该地块上不乏有所动作。位于闵行区马桥镇的项目,在相当一段时间也只是基础动工。 　　李嘉诚麾下被业界并称为“长和系”的地产经营模式,素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润的地产开发手法著称。上世纪70年代,长实正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入而实力大增。80年代初,在香港回归前,部分财团看淡香港地产,贱卖地皮物业,又成为和黄大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰,“长和系”的土地亦增值数十倍。 　　2005年开始,随着内地宏观调控加紧,内地房产开发企业兼并重组加剧,企业拿地热情和实力减弱,李嘉诚等香港地产巨头纷纷逆市大规模储备内地土地。2005年夏,李嘉诚旗下和记黄埔地产公司正与上海城市建设投资开发总公司洽谈合作开发上海城隍庙附近的露香园地块。该地块位于人民路、方浜路、河南南路交界处,占地约15公顷,建筑面积约36万平方米,将开发成类似新天地的综合地产项目,投资额将达100亿元。 　　当年11月,李嘉诚的和记黄埔力压太古、新鸿基、百联、华润等财团,成功中标陆家嘴竹园商贸区2-3、2-4地块,出价约为45.6亿元,成为上海陆家嘴“新地王”。其建筑面积总量约38万平方米,李嘉诚旗下和记黄埔地产有限公司并与上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司共同合作开发该地块。在该地块的商务标开标会上,百联、和黄、太古、新鸿基四大巨头前来角逐,和黄报价46亿元,而其他买家的报价大多在二三十亿元。 　　2006年10月,李嘉诚麾下地产旗舰长江实业及和记黄埔联合宣布,已通过合资公司ESIL向上海富都世界发展收购浦东陆家嘴x3-2地块,总价为8.32亿元,项目总投资17.4亿元。 　　该年12月,长和系已参与三号公告中的普陀真如副中心大型综合地块项目投标。该项目总投资预计超过60亿元。 　　据内部人士透露,“以和黄的速度,嘉定的项目离正式开工还早”,这就是李嘉诚的“惯用手法”。该手法最有代表性的作品:上海汇贤居,这个位于上海长乐路、乌鲁木齐路的高档豪宅曾经是上海的“楼王”。该项目的地块,和黄早于上世纪90年代中期即已获得,其间经过将近10年的时间“打磨”,才将楼盘推向市场,成为和黄“捂地、养地”的典范之一。 　　不过,随着内地宏观政策连年趋紧,和黄的开发手法将支付比过去高得多的代价。2007年1月16日,国家税务总局一纸《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求2007年2月1日起开始计算各个开发项目的土地增值税。次日,房地产类股票大面积跌停。 　　有地产研究者认为,由于以前免征本税,因此无论地段条件如何,都喜欢做高端房产以获取高额利润。恢复征收土地增值税以后,由于累进税率的影响,开发高端房产的利润可能受到大幅度控制,而普通住宅又可以免征、少征,因此开发普通住宅与开发高端房产,其利润率可能相当接近。那么,李嘉诚会因而改变吗? 　　对此,卫明不动产行销智库总经理蔡为民接受访问时表示,土地增值税以及闲置税等,很难对和黄这样的大地产商产生影响,“因为他养得起地,也缴得起税。重要的是他有品牌,可以寻求到楼盘的附加价值,那么,即使将增加的成本折进将来的售价,也不愁卖不出房。” 蔡为民认为,