李嘉诚的圈地攻略长线而渔.docVIP

李嘉诚的圈地攻略长线而渔 　　 　　李嘉诚开足马力全国圈地,其葫芦里到底装的是什么药?著名经济学者郎咸平在接受本刊记者采访时说,这是李嘉诚的风险防范。李嘉诚降低经营风险的秘诀就是把风险分散,但他不是盲目地看到哪里赚钱就往哪里投钱。 　　 　　“资产经营等于是在做加法,资本经营却是在做乘法。如果加法和乘法一同做,企业自然会像滚雪球般做大做强。”从理论上讲,资本运作就是利用货币的分配职能,以价格作为掩护,占有社会的财富。 　　一些业内人士在接受本刊记者采访时认为,内地的地产业务在李嘉诚和黄整体地产业务中的盈利作用已经越来越明显。和黄地产一位高管也表示,目前上海楼市的利润在亚洲仍属偏高,去除各项成本,写字楼每年纯回报率有5%至7%,住宅的纯回报率高达8%以上。 　　一个明显的变化是,近两年和黄所拿地块不再局限于所谓“中心城市的中心地块”,武汉、成都、西安、长沙等二线城市更受到李嘉诚的青睐,在巨大的潜在利润空间面前,与新鸿基、恒基等相比,和黄凭借老辣的眼光已经占尽了先机,长线而渔的战略也显露无遗。 　　 　　快圈地慢开发的长线战略 　　 　　就和黄竞拍所得成都温江地块而言,一位新希望集团高层人士估计,以现在成都房价走势分析,销售价格即使是控制在3800元至4500元/平方米,和黄也应该有13.7%至25.3%的利润。“而这在成都南部新区区域价值提升中,显然还只是保守估计”，这位人士坦言,“相对东部而言,由于不少中西部城市房地产没有细分成中高低端市场,物业开发结构上有欠缺,导致某些核心地段的高价值没体现出来,而如和黄这样经过香港市场多年磨练的港商,正好是做高档住宅及商业办公物业等高端产品的行家,它就是瞄准这些极具升值潜力的地块来的。” 　　上海世邦魏理仕物业顾问有限公司住宅部董事张青说:“和黄随时随地寻找着机会,一旦有优质项目进入他们的视野,和黄往往会长远考虑,只要该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平,项目的地理位置又适当,估算投资能带来合理稳定的回报,他们就会采取进一步行动。”张青如是评价。 　　中原地产研究及顾问高级经理关志康指出,与香港地产不同的是,李嘉诚坐拥强势资本的好处就是,用时间的代价令土地自然增值。和黄的每一步落子,早已想好了相应的后招。 　　“更关注中长期市场的发展,战略不受短期市场变化影响。”这是和黄地产中国事务部总经理谭健旭给出的说法。他的言下之意是,对和黄而言,现在土地储备远比发展项目更重要,时机更难得。谭健旭表示,长实和黄在内地及海外开展的地产业务,将均从不同的入口,采取扩大投资组合的中长线投资策略,而且“这种策略取向将会是持续性的资本扩张”。 　　前摩根士丹利首席经济学家谢国忠对本刊记者说,李嘉诚的长和系地产发展策略一向是“以时间换利润,注重长线投资”,大幅拿地,然后分期开发,注重的是长线投资。而这样的运作方式同样是在和黄强大的资金流保证下,和黄进行着良性循环的地产发展。一方面资金充足可以坐待土地和物业升值,一方面升值后的物业可以获得更高的利润,从而更加充实资金。 　　 　　 　　李嘉诚圈地心得:地段、利润和风险的博弈 　　 　　地段,地段,还是地段。这是香港地产大亨李嘉诚投资地产的心得。李嘉诚在香港拿地,往往首先着眼于地块未来的升值前景,并以眼光独到、出手锐利而闻名。 　　谢国忠在接受本刊记者专访时指出,内地情况与香港有根本不同。内地地域广阔,中国的黄金地段到处都有;香港的黄金地段寥寥。香港土地稀缺,内地却有大量地块待价而沽,地方政府热衷于土地开发,使内地房地产开发呈现遍地开花之势，大量圈地囤地也拉升了中国内地房价上扬。 　　市场的广阔性与分散性,决定了内地开发商的竞争规则与香港不同。他们不仅要争夺位置最佳的土地,也要取悦越来越挑剔的购房者,还得在整体规划上满足地方政府的要求。 　　李嘉诚开足马力全国圈地,其葫芦里到底装的是什么药?著名经济学者郎咸平在接受本刊记者采访时说,这是李嘉诚的风险防范。李嘉诚降低经营风险的秘诀就是把风险分散,但他不是盲目地看到哪里赚钱就往哪里投钱。他的分散风险策略有这么几条:一是收购或从事低相关业务分散风险,七大行业无论产业领域还是地域都分布广阔。二是收购或从事不同回报期业务降低风险,短期回报的业务如零售、酒店等的好处是经济景气时获利丰厚;长期回报的业务如基建、电力等,好处是收入稳定。长短互补,才能确保每段时间都有足够的资金回流。三是收购或从事稳定回报业务来平滑盈利。稳定回报的业务,能提供稳定的现金流,有助于“兄弟单位”业务发展,整个集团遇到困境时它也能提供援手,还能使财务报告比较好看,借贷、集资都拿得出手。李嘉诚在内地二线城市的大肆“圈地”,显然正是郎所说的降低风险的一种策略:他在内地二线城市大量“圈地”的行为,一方面也是