信阳龙潭酒店综合体项的目多向定位报告.docVIP

龙潭酒店综合体项目多向定位报告  ——目录—— 第一部分：项目多向定位方案经济测算 1 一、 模式一：单体购物中心模式 1 （一） 定位分析 1 （二） 方案分析 1 二、 模式二：购物中心+街区模式 33 （一） 定位分析 33 （二） 方案分析 34 第二部分：项目多向定位对比分析 45  第一部分：项目多向定位方案经济测算 通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。 ·模式一：单体购物中心模式 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐 ·模式二：购物中心+街区模式 方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街 模式一：单体购物中心模式 定位分析 该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。 该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。 在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。 方案分析 该模式有以下集中方案： 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐  方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐 商业定位思路 项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可以及时回款。 总建筑面积 192240㎡ 其中： 购物中心 107600㎡ 住宅 30000㎡ 公寓 14640㎡ 写字楼 10000㎡ 酒店 30000㎡  商业业态布局 负一层业态布局图  一层业态布局图  二层业态布局图  三层业态布局图  四层业态布局图  五层业态布局图  六层业态布局图 、 商业面积统计 楼层 业态 建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 持有面积（㎡） 负1F 主力店超市 12500 —— 12500 辅营区 5200 5200 —— 电器 3300 —— 3300 1F 店中店 5900 5900 —— 百货 6600 —— 6600 街铺 1600 1600 —— 2F 店中店 6300 6300 —— 百货 6500 —— 6500 餐饮 1700 1700 —— 3F 店中店 8300 8300 —— 百货 6200 —— 6200 4F 店中店 2200 2200 —— 百货 7400 —— 7400 餐饮 1200 —— 1200 休闲娱乐文化 3700 —— 3700 5F 餐饮 14500 —— 14500 6F 休闲娱乐 14500 —— 14500 合计 107600 31200 76400 商业收益测算 售价制定 街铺价格评估 项目评分 可比项 评分基数 本项目 万家灯火 百年新天地 汉都 硬件指数 商圈级别 5 5 5 5 5 交通情况 5 3 5 4 3 规模效应（商业） 10 10 10 8 3 区位优势 5 3 4 5 3 配套设施 10 10 8 6 2 人气指数 主力店优势 15 15 15 15 0 次主力店优势 10 10 10 10 0 消费基础 (人口） 10 6 8 10 6 商业氛围及商业成熟度 10 6 8 10 6 商业形态 5 5 4 4 1 价值塑造 5 5 4 3 1 入市时间修正 10 10 8 7 8 评估得分 100 88 89 87 38 价格评估 名称 本项目街铺 万家灯火街铺 百年新天地街铺 汉都街铺 评估得分 88 89 87 38 比较系数 —— 0.99 1.01 2.32 市场均价（元/㎡） —— 36000 20000 16000 可调均价（元/㎡） —— 35600 20200 37100 比较权重 —— 50% 40% 10% 权重价格（元/㎡） —— 18000 8000 4000 本项目均价（元/㎡） 30000 项目价格体系 区域 系数 售价（元/㎡）