大连金州中海·馨园营的销报告书.pptVIP

;第一部分：销售背景分析 一、市场背景分析 1、10年至11年上半年交易数据分析 2、总体供应量分析 3、馨园区域板块特征分析 4、依据市场背景的馨园消化量、消化周期分析 二、竞争背景分析 1、竞争市场楼盘的筛选 2、价格分析分析 3、供应户型结构分析 4、供应量、消化量分析;三、馨园背景分析 1、SWOT分析 2、规划、户型分析 3、依据市场和馨园特点的价格体系初步判定 第二部分：营销推广 一、总体策略 二、推广阶段划分与时间的初步界定 三、营销目标 1、工程工期的初步界定 2、对比竞争对手的馨园营销周期及各期消化量初步界定 3、营销目标; 3.1营销目标的前提 3.2营销目标的阶段性划分与实现 四、目标客户群锁定 1、客层来源分析 2、客层年龄分析 3、客层职业分析 4、客层置业目的分析 5、客层关注要素分析 6、本案一期目标客户锁定 五、营销推广计划 1、推广计划 2、依据推广计划的媒体选择 3、媒体选择计划 ;六、包装 1、logo、标准色调 2、售楼处的包装策略 3、围挡 4、导视系统 第三部分、销售 一、销售策略 二、销售执行方案 三、促销方案;第一部分：销售背景分析;1、10年至11年一季度房地产交易数据分析;1、10年至11年一季度房地产交易数据分析;1、10年至11年一季度房地产交易数据分析;2、市场供应量分析;3、馨园区域板块特征分析;4、面对市场状况及消化量和周期分析;1、竞争楼盘的筛选;竞争楼盘平均价格图表;通过竞争楼盘均价曲线图例可以看出，楼盘均价基本集中在4500元—4700元之间，这是市场接受的均价集中区； 竞争楼盘主要集中在五一路的东部区域，区域位置和热度上要超过馨园所在区域。 结论：竞争楼盘均价给馨园指定了方向，但考量到综合因素的影响，特别是区域影响力和产品之间的比较，馨园的均价应在竞争楼盘下限即4500元/平米的价格是较为适宜的，虽然具备一定的市场抗性，但通过一定的价格挤压，对于馨园的销售趋势有利，同时亦能够实现馨园利润最大化的目标。;竞争楼盘总户型配比表;从竞争楼盘总体供应结构来看，两室户型占据绝对比例，达到了45.9%，是金州市场供应的主流户型； 其次是三室户型达到了34.2%，再次是一室户型19.68%； 从竞争市场楼盘户型供应比例来看，两室户型是市场上的主流产品，市场需求量的集中点，成为最畅销的产品。三室户型供应量偏大，市场上竞争最为激烈的供应者，同时亦是各竞争产品主要滞留户型。小户型供应比例适中，保持市场调剂者的地位。 对于馨园的市场供应户型，我们在操作中应该严谨的运用市场需求趋势，合理的调配不同销售时期的各户型供应比例，调剂户型每次供应比例加大，市场需求最为主要的户型比例适当减少，大户型供应适中的原则。;*;竞争楼盘供应量和前文消化量分析相对应； 中心区及接近区域楼盘接受度高，地段在购买评比行为中占据重要地位； 价格较低产品市场接受度高； 剩余产品集中在大户型，证明市场仍然是以一次置业为主体的市场及中小户型的市场主流产品需求结构； 同比销售速度下降。 通过数据分析，馨园区位方面不占优势，在价值实现方面很难达到很高的心理预期，户型方面占据一定的优势，这需要我们在营销方面将区位价值、户型、价格等诸多因素整合优化，达到馨园价值最大化实现。;区域外项目性价比竞争大； 周边项目价格优势大； 周边配套不足支持项目价格；;规划 -地块平整，占地较小，缺乏纵深； -布局紧凑，容积率最大化的产品； -地块可供挖掘价值较小； -建筑造型色彩具备一定的优势。 户型 -尺度、功能布局较为合理； -产品供应是市场竞争较小区域。 结论： 从产品规划户型方面仅仅围绕馨园的深刻内涵来挖掘建筑本身价值和户型的优越，屏蔽自身的比例因素。;市场特点：价格聚焦市场眼球比较集中，市场抗性较小，销售速度较快，从竞争市场价格分析我们可以得出这个结论，即市场上目前较受价格最为集中区域是4400—4600元/平米左右； 馨园特点：最大的核心竞争优势是总价低。 考量馨园面向市场的时间和结合市场需求特征，馨园的市场均价定位在4500元/平米是比较适合市场需要的。;第二部分：营销推广;第二部分：营销推广;第二部分：营销推广;第二部分：营销推广 三、营销目标;第二部分：营销推广 三、营销目标;第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标;3.2营销目标的阶段性实现与划分;3.2营销目标的阶段性实现与划分;;;;;从客户关注要素来看（依次降低）： 地段 价格 户型 交通 景观 配套 服务 品牌;6、本案一期目标客户锁定;1、推广计划;准备期;第一阶段—客