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佳兆业·上步路项目策 划 创 意 案 深圳中原物业顾问有限公司 二00四年六月二十九日 目录 一、从这个城市的发展模式谈起： ——值得借鉴的“大都市模式” 二、大都市赋予本项目的“资本”是什么 三、寻找我们的客户群 四、定位与“定胃” 五、《佳兆业东征记》 ——再谈佳兆 业的开发模式 六、东征战略与战术初探 一、从这个城市的发展模式谈起：——值得借鉴的“大都市模式” I深圳的城市定位：区域性国际大都市： 这是未来深圳的发展大方向，对于这个定位，国际上 最值得借鉴的城市就是纽约。 纽约所代表的“大都市模式”比洛杉矶所代表的“大城市模式”更 符合中国城市化未来的方向。因为与美国相比，我们能够让 人们舒适居住的国土面积更小，而我们的人口却更多。可以 预见，在不远的将来，北京、上海、广州，还有天津、重庆、 深圳，甚至再加上大连、宁波、青岛，都将会沿着纽约这种 大都市聚集的模式发展，而不可能走向所谓城市郊区化的路 子。 从这种意义上讲，在中国适度控制低密度住宅的量也是完全 正确的，如果我们去看一下美国西部那种无限蔓延、漫无边 际的低层住宅区的话，我们就能感觉到洛杉矶这种缺乏都市 感的大城市，在让住户感觉到“占天占地”乐趣的同时，也让住 户感到了缺乏都市化生活的单调。 纽约的特点 纽约是一个美国城市标准模式的最高形态代表，美国城 市的标准模式表现为土地使用的强度，依距离商业区越 来越远而递减，高楼耸立的中心商业区首先过渡到前几 代留下的多楼层的工厂和仓库地带，再到高度中等、可 步行上楼的公寓区，再到多层式单户住宅区，最后到战 后兴建的大片错层式或单层式住房。从市中心外移时的 人口密度有规律的递减。纽约具有以下特点： 首先：纽约是一个大的移民城 纽约作为一个典型的美国东部城市，也就是一个典型的 由欧洲移民创造的城市，所以英国人将其称为新约克。 这一点与深圳非常相像。 其次：纽约是繁华的 这种繁华首先体现在一幢幢高耸入云的高层建筑中，它们是那样的高不可攀，以至于所有的人在它们的脚下都显得是那么的渺小。但是在这里，它们中间的哪一幢也不能真正地傲视群雄，因为大家都是高耸入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示着这个都市里的财富，和这个由财富堆成的都市！ 这种繁华还表现在它是一个高度聚集财富的地方。从华尔街的大铜牛，到第五大道的豪华橱窗，从上东区的高档住宅，到时代广场的各色霓虹灯光，在纽约的各个地方，你都能感觉到一种财富的涌动。这真的是一个用金钱堆积起来的都市，一个你能感觉到金钱价值的地方。 这种繁华又表现在这是一个高度开放的大都市，这种开放在她的都市人群中有着充分的体现。你走在街上，同时看到亚洲人、非洲人、欧洲人、北美洲人、南美洲人，从西方的传教士，到非洲的黑人贵族，都同时在这里出现，在这里碰撞。无论你是从哪里来的人，走在纽约的大街上，你的心情一定是轻松的，因为没有人看得出你是外国人。 再次：纽约又是文化的 纽约是如此完美地让金钱和文化统一在了一起。真的像有位城市学家所说的那样，文明其实是大都市的产物，纽约创造了百老汇的歌舞剧，纽约创造了ＳＯＨＯ艺术区，纽约创造了全美规模最大的私立纽约大学。纽约创造了一幢幢堪称精品的高层建筑杰作，并且由此诞生了一大批像雅马萨奇这样的建筑大师，而且纽约也创造了上东区里以大都会美术馆为代表的一系列博物馆与美术馆，这些美术馆还捧红了原本在欧洲的印象主义画派。 还有：纽约又是人性的 高楼林立的大都市，绝对不是许多人所说的那种漠视人性的地方。相反，由于这个大都市中聚集了足够的财富，所以，她就能请得起最好的建筑师和规划师，来按照人性化的方法，精心推敲她的城市结构与建筑形态。她的多数高层建筑底下，在其近人的尺度方面，都做了非常精心的设计。无论是花旗银行总部下面的下沉广场，还是ＩＢＭ总部玻璃大厅中的一丛丛竹林，特别是以大尺度和大手笔建设的中央公园，都无一例外地展示着这个城市对于人性的尊重。财富绝对不是排斥人性的，任何资本家也不会笨到推走自己的客户。在纽约许多大的地产商开发的大型物业中，比如第五大道上的川普大厦，反而都有一种更为开放、更为人性的形式，伸开双臂来迎接它的客人。 事实上，作为一个大都市而言，她们都反映了人性中作为聚集的需要——作为一种社会性动物的人，他们的本性是聚集，而 不是离散。所以，作为人类生活载体的城市之营造，我们应当研究的不是讨论要不要聚集，而是应当讨论如何有效地聚集、健康地聚集。所以，当城市的人口数量多到一定程度，或者说当这个大都市大到一定程度，它们之间作为一种聚集形态的相同性，就远远大过它们相互之间的地域性差异。从这种意义上讲，纽约、东京、香港、上海，还有北京和巴黎，以及发展中的深圳，都