中原_深圳月亮湾项目战略发展建议 1.pptVIP

code | # 项目的开发，必然充分彰显了开发商自身的要求和项目的特点，我们将从两个层面深入研究前海月亮湾地块的产品打造等关键问题的影响 企业背景之合作开发：开发商属多家合作开发，首次进入深圳房地产行业，谨慎应对本项目的运营成为项目的根本基调 企业背景之团队：房地产属于地头蛇产业，其运作是比较考验本地团队能力的，成熟的团队将促进项目开发的多种可能性 企业背景之品牌：各合作方均是首次进入深圳房地产市场，通过本项目运营，逐步建立项目口碑 项目目标之风险控制要求：目前房地产行业处于调整的时期，而深圳的地产有诸多的不确定性，项目的风险控制是开发是需要高度重视的 项目目标之土地成本：本项目通过招标以8亿高地价开启了前海月亮湾片区的标杆，这将为本项目的运营目标奠定一个基本底线 项目目标之利润：对于本项目运营中，我们需要从片区发展中找到基于但同时必将落实到项目每期价值的实现，因此滚动开发成为关键 项目目标结论：从开发商的合作开发、团队、品牌要求等方面分析，本项目运营目标为在控制风险的前提下，保证现金流，预留项目升值空间 前海中心区已经规划成为未来深圳发展的两个城市中心之一，将成为引领深圳西部片区发展的核心 前海商品房市场于90年代开始起步，早期多为农民房和福利房，片区内档次多以中低档次为主 地铁2号线和5号线、疏港通道、南坪快速、沿江高速等交通建设将迅速盘活区域固化土地，提升区域价值 现阶段前海片区污染源较多，随着片区环境改善，将逐步吸引外区域中高收入人群，拉升区域居住人群素质 前海片区的规划前景及房地产市场的回暖，使片区成交量大幅回升，但距07年的峰值水平还有差距 项目总建面20.57万m2 ，综合容积率须小于4.15 ，限高100米，受90/70政策限制，楼面均价3889元/m2 项目地块位于前海中心区的最低端，紧靠前海物流园，地块周边环境复杂属于主流片区的非主流区域 项目地块形状规整，但局部地方狭窄。所处的环境不利于项目的展示性及综合体价值的实现 项目北侧为前海湾物流园，南侧为月亮湾公交车站，东侧为货柜车停车场，西侧为月亮湾发电厂 综合项目所有元素，各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识 项目属性界定：项目拥有多种物业类型，属于核心片区、非主流区域的综合的项目 * 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 前　言 这是一份基于项目之前市场调研的内容，以及中原地产的理论研究的方法，我们此次更多在于项目的战略发展及项目整体定位的相关内容的展现，希望能够为深圳月亮湾项目的成功开发起有效的作用推动作用。 中原地产月亮湾项目组 2009-06 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 项目问题的提出 为解决问题而深入研究与分析 战略发展之参考案例借鉴 项整体战略发展 项目各物业类型战略发展建议 项目整体定位 根据客户意见对报告进行微调 根据项目整体定位报告，提交项目物业发展建议 在项目整体定位及物业发展建议下，对项目的经济收益进行测算，对项目的经济受益进行评价评价 2009/05/13 2009/06/05 第二阶段（中期） 战略发展与整体定位建议 第三阶段（终期） 物业发展建议和经济测算 2009/06/12 2009/05/13 第一阶段 市场调研阶段 市调调研报告成果沟通 战略发展与整体定位报告报告和汇报 项目物业发展建议和测算 1 企业背景和项目目标 项目整体定位研究 项目整体战略发展 4 6 核心驱动界定 5 核心驱动打造 3 区域背景与地块解析 问题解析和核心问题 7 2 开发商构成背景 开发商运营团队背景 开发商风险控制要求 开发商品牌价值 开发商背景 项目目标 项目土地成本 项目所处区域目前状况 项目综合体的属性可以承载的要求 开发项目的经营目标 谨慎对等项目整体运营 原因 原因 开发商是由冠城大通和森帝木业共同组成； 冠城大通在房地产行业的认同度比较高，但在南方市场以及深圳市场上，本项目属于第一次进入深圳市场； 森帝木业对房地产行业处于首次进入深圳房地产市场，对房地产市场的实际操作本项目属于第一次； 开发商首次进入深圳房地产市场，开发风险有限 开发商对深圳房地产市场的切身体验更多的是