中原_深圳月亮湾项目战略发展建议 5.pptVIP

code | # 住宅客户总纲：本项目住宅客户是建立在长期发展的趋势的把握，唯一一个可以从目前周边市场表征中找到比较明确的客户特征的群体 住宅客户之辐射圈层特征：立足于目前中大户型的客户辐射圈层，核心客户除了月亮湾周边，将进一步扩展到福田、南山以及宝安 住宅客户之置业价值取向：客户群体对感性的认识偏好依然是主体，同时将进一步关注客户的使用便利度和舒适度 住宅客户之职业特征：置业客户企业高管和高级白领将成为主力，同时和物流产业关联的个体户，小老板等将成为项目主力之一 住宅客户之生命周期特征：置业客户将进一步凸显两个特征，年轻的客户群体将增加，尤其是做贸易或者货贷的中小企业主 住宅客户之置业目的和次数特征：结合主流住宅区客户和本区域特性，首次置业依然是主流，但二次置业客户数量明显增加 住宅客户之需求面积特征：本项目潜在客户需求面积以2房为主，3房和4房为辅，先期开发以两房和小三房为主，后期开发以中大户型为主 住宅客户定位总结：住宅客户成长性比较好，核心辐射圈层是物流产业引致需求客户和区域换房客户，需求产品以2房和3房为主 前海片区商业客户定位结论：本项目商业打造立足于本片区中高档小区客户居住型商业需求，拓展特色街区生活，相互带动，实现商业价值 我们的办公产品的客户是谁？我们的办公产品包含商务公寓和写字楼两部分，他们属于针对同一群客户群体只是在下面发展不同周期的表现 前海片区的写字楼客户，区别于前海中心区其他片区办公产品需求有明显的特征，它们更加依赖于前海物流中心引致的物流产业链条初级客户 前海片区商务公寓需求客户：片区小平面办公需求客户以中低端商贸其是物流产业报关和代理为主，集中在海运中心和月亮湾周边的住宅小区 商务公寓需求客户成长空间：海景大厦是住宅改造的商务需求，中小企业居多，他们将伴随蛇口的升级和前海物流中心的建设最先流向月亮湾 商务公寓产业客户需求特征：结合深度访谈和对片区目前的商务公寓需求客户的研究，他们需求面积偏小，更多的是开办公司的一个基本条件 前海片区写字楼客户特点：片区写字楼需求客户以物流产业关联企业需求为主，对大平面办公的需求主要是大公司的办事处，集中在海运中心 物流产业写字楼需求客户成长空间：目前在蛇口周边办公的中小物流企业，他们将伴随蛇口写字楼的升级和前海物流中心的建设实现向西流动 物流产业写字楼需求客户成长空间：目前在蛇口周边办公的中小物流企业，他们将伴随蛇口写字楼的升级和前海物流中心的建设实现向西流动 写字楼客户特征：写字楼客户的需求面积覆盖面积更广，租金承受能力更强，目前他们自身的经济实力还是相对较好 写字楼客户改善空间：受访客户所在写字楼均为招商前海物流园中的写字楼客户，对物业管理比较满意，但是对配套、交通和租金较不满意 通过对片区办公需求客户在不同时间节点的放量来划分商务公寓和写字楼需求的差别，同时分析了未来依托产业专业引致的办公需求来指导 * * * * 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 住宅客户定位 Part 7.1.2 商业客户定位 Part 7.1.3 办公客户定位 Part 7.1.4 酒店式公寓客户定位 前海中心 置业客户 南 山 科 技 园 南 山 后 海 蛇 口 宝 安 客 户 前 海 换 房 客 户 前海中心的客户来源主要为南山科技园客户，还有一部分前海本片区换房客、南山其它区域客户和宝安、福田客户； 前海中心的未来规划和潜在项目可以判断其可以成为未来深圳房地产开发的热点区域，前海片区也将建设成为未来的主流住宅区。 我们的住宅产品的辐射区域界定：本项目住宅产品的辐射区域是逐渐扩大的，其中一起的产品主要覆盖南山科技园片区和前海片区 主力需求两房的客户 对居住内在品质的认同 属于比较感性的客户群体 首次置业的客户依然是主力 对片区发展价值的认同，是置业这个片区最核心的观点 关注关内物业和与前海发生比较大的关联度依然是客户的重要属性 共性 差异性 中小户型中有不分投资客户，在本项目中投资客户更多的会关注费性价比而非仅仅是价格便宜； 目前市场中，中大户型供应表征为市场绝对的非主流，伴随市场的发展和片区的逐步成熟，这种产品的客户认可度将进一步扩大，客户辐射圈层将辐射更广阔的空间； 谨慎对等项目整体运营 目前前海片区在售中大户型客户来源 南山主流居住区客户的辐射圈层 目前主要需求两房的是科技园客户； 需要三房及四房的是本地换房客户以及和前海有业务关联的客户； 南山主流居住区域客户群体来源更加广泛，福田和罗湖客户将进一步增加，但依然是南山客户为主； 区域置业客户购买敏感点分析 区域置业客户购买价值取向特征分析图 主流置业区域客户职业特征分析 目前前海片区客户中的白领和高管将持续是未来的主力； 与这个片区