中原_深圳月亮湾项目战略发展建议7.pptVIP

code | # 住宅价格定位的思路：在静态价格定位的基础上，对项目进行动态溢价能力的分析，确定本项目的价格增长率 Part 7.3.1 住宅产品定位 Part 7.3.2 商业产品定位 Part 7.3.3 办公产品定位 Part 7.3.4 酒店式公寓产品定位 58.95—76.52 31.98-46.50 22.11-23.95 佳兆业中心 48-56 37-38 高发城驰 复式为一房单位 为全复式单位，有一房和两房的产品 复式为两房单位 其他 58.84-70.73 48.09-48.27 31.99-33.85 双城世纪 23.68-50.06 葵花公寓 一房（㎡） 65-85 25-38 中航凯特公寓 两房（㎡） 30.95-64.97 世金国际 复式（㎡） 单房（㎡） 项目 根据我们对深圳市典型的服务式公寓的普查，了解到它们的主力的户型面积区间为： 服务式公寓的面积段主要集中在23-70平米之间,主要设置单房、一房和两房单位； 服务式公寓设置复式单位的情况比较普遍，主要是为增加项目灵活性和创新性； 单房的面积主要集中在23-30平米之间，基本满足功能空间的需要； 一房的面积主要 集中在37-50平米之间，两房的面积区间主要在55-70平米之间； 复式的单位主要集中在35-65之间。 深圳典型的服务式公寓表明：一房、两房的户型占据的比例比较大，复式产品也比较受欢迎，但其对本项目的层高的影响比较大 一房的销售情况比较好 23.5% 53.0% 23.5% 佳兆业中心 两 83.33% 16.67% 高发城驰 复式单位的市场接受程度比较高 100% 世金国际 95.9% 25% 单房（㎡） 4.1% 100%（一房复式占16.67%的比例） 复式（㎡） 45% 一房（㎡） 复式的单位比较受欢迎 中航凯特公寓 两房的复式销售情况比较好 葵花公寓 30% 两房（㎡） 一房的销售情况比较理想 双城世纪 市场表现 项目 典型项目户型套数比及市场表现 一房、两房是市场公寓项目的主流户型，套数比在中大规模项目中一般占70%以上； 复式单位的比例也比较大，一般项目以全复式作为项目的宣传点； 整体来看，项目的一房产品和两房产品比较受市场的欢迎，复式产品也比较受市场欢迎。 综合考虑以上的分析：对本项目的酒店式服务公寓、超高层高层单位和超高层高层单位的户型进行定位，如下所示 100.0% 100.0% 923 35858 合计　 　 　 　 30.0% 20.10% 185 10757.4 58.0 50-65 2*2*1 两房两厅 　 50.0% 51.12% 472 17929.0 38.0 30-45 1*1 一房一厅 　 20.0% 28.78% 266 7171.6 27.0 20-25 1 单房A 　 面积比 套数比 套数 总面积（㎡） 核心面积 面积段 类型 户型类型 产品角色分析 Part 7.4 项目价格定位 Part 7.4.1 住宅价格定位 Part 7.4.2 商业价格定位 Part 7.3.3 办公价格定位 Part 7.3.4 酒店式公寓价格定位 静态价格的分析 动态溢价的分析 1 2 三种不同产品同类物业筛选 对比溢价点的分别的筛选 项目静态 价格定位 市场增长溢价分析 项目价格增长率 3 项目自身增长溢价分析 住宅价格定位考虑因素：本项目价格定位考虑到项目整体的启动价格策略、土地价值提升、宏观政策影响等因素，判定本项目价格处于培育期 价格处于培育期，未来逐渐上升 本项目住宅为开发项目的启动的区域，价格低开高走，为后期开发留有上升的空间 目前项目周边环境需要进一步进行相应完善，众多基础设施都在建设中，价格是一个逐渐上升阶段； 09年以来受各方面政策刺激，市场信心在一定程度上得到恢复，呈现量价齐升，但市场仍处调整期 项目启动区域策略 土地价值的升值 宏观政策的影响 住宅价格定位参考楼盘的选择：综合考虑区位、客户、档次、定位等方面的因素，最终确定本项目的参考楼盘 档次相当 区位相近 客户相似 1 2 3 定位相似 4 本项目参考楼盘选择 泛海拉菲 依云伴山 中海玫瑰 住宅价格定位参考楼盘的比较因素：综合考虑周边区位、物业品质、品牌形象等方面的因素，对同类物业进行加权分析 13088 13424 12851 13030 本项目初步确定均价 　 51 53 57 56 100% 合计 　 4.5 4 5 4.8 5% 工程进度 5 5.5 5.5 5 6% 物业形象 4.5 4 4 4 5% 物业管理 4 3.5 4 3 4% 发展品牌 品牌形象 6 5.5 6 6.5 7% 使用年限 6 7 8 9 11% 户型设计 5.5 6 6.5 6 7% 宣传包装